Năm 2014, thị trường bất động sản bắt đầu hành trình phục hồi sau "cơn bão" khủng hoảng đi qua. Cùng với đó, thị trường ghi nhận cuộc chạy đua gấp rút giữa những dòng phân khúc bất động sản. Một trong những cuộc bứt tốc lên ngôi trên thị trường những năm qua, không thể không nhắc tới, đó là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.
Sẽ chẳng ngoa khi cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng đã soán ngôi vị dẫn đầu trên thị trường trong vòng 4 năm trở lại đây. Và thực tế cũng cho thấy, bất động sản nghỉ dưỡng thể hiện tốc độ tăng trưởng vượt bậc, trở thành “từ khóa hot” và chiếm vị trí “spotlight” trong các báo cáo nghiên cứu về thị trường cũng như các tọa đàm, hội thảo.
Số lượng giao dịch không ngừng tăng lên là con số minh chứng cho sự tăng trưởng mạnh mẽ rõ rệt của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.
Báo cáo cho thấy, giai đoạn từ 2014 cho đến năm 2016, số lượng căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng được giao dịch tăng đột biến. Điển hình như, Phú Quốc từ không có giao dịch nào vào năm 2014 nhưng đã có sự tăng trưởng đột biến 850 căn vào năm 2015.
Đặc biệt, năm 2015, bất động sản nghỉ dưỡng được giới quan sát đánh giá là “điểm sáng” trên thị trường khi thu hút nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn “mạnh tay” đầu tư. Kết quả từ sự chịu chi, năm 2015 đó là hơn 18.000 sản phẩm đã được tung ra thị trường, lượng tiêu thụ đạt trên 60%, 14.000 căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng mở bán trong năm 2016. Hơn 80% trong số này là các căn hộ khách sạn, lượng giao dịch thành công dao động từ 15 - 30% tùy sản phẩm ở từng thị trường khác nhau.
Trong năm 2016, bất động sản nghỉ dưỡng tại 3 thị trường như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc đã có tới gần 35 dự án được chào bán với 12.000 căn hộ nghỉ dưỡng và gần 2.000 biệt thự. Con số này chưa bao gồm lượng hàng được tung ra từ năm 2015.
Tiếp nối đà tăng trưởng ấn tượng đó, năm 2017, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn trở thành kênh đầu tư đầy hấp dẫn.
Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã viết: “Năm 2017 bùng nổ về lượng cung và lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng và condotel, trong đó, tập trung ở 2 thị trường chủ đạo là Khánh Hòa và Đà Nẵng. Ngoài ra cũng có giao dịch cả ở một số tỉnh thành phát triển về du lịch như: Quảng Ninh, Phú Quốc… Tổng lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng trên cả nước là 12.538 giao dịch, trong đó chủ yếu là các giao dịch ở Khánh Hòa và Đà Nẵng”.
Không chỉ thể hiện trên các con số về lượng cung tung ra thị trường, lượng giao dịch thành công, bất động sản nghỉ dưỡng còn thể hiện sự biến đổi về chất khi xuất hiện nhiều loại hình du lịch mới như condotel, resort… và đặc biệt là sự phủ lấp của những “đại gia” địa ốc chuyên nghiệp tại các thị trường mới có tiềm năng về nghỉ dưỡng như Phú Yên, Ninh Thuận, Bình Thuận…
Bước sang năm 2018, dù vẫn được đánh giá là còn nhiều dư địa tăng trưởng, song bất động sản nghỉ dưỡng đã có dấu hiệu chững lại. Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đến quý III/2018, hầu hết các vùng phát triển mạnh về bất động sản nghỉ dưỡng đều không có nguồn cung mới chào hàng. Trong khi đó, DKRA cũng cho hay, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng từ Đà Nẵng cho đến Phú Quốc đang tồn kho một lượng lớn, dự án mới tung ra thị trường cũng có xu hướng giảm.
Dự án mới ra đời ít, lượng giao dịch giảm, hàng tồn kho gia tăng tiếp tục tái diễn trong nửa đầu năm 2019.
Bức tranh bất động sản nghỉ dưỡng lại trở nên đậm gam xám hơn khi báo cáo mới đây của Tổng cục Thống kê cho hay: “Tính chung 6 tháng, khách quốc tế đến Việt Nam đạt gần 8,5 triệu lượt người, tuy nhiên, lượng khách đang có xu hướng giảm tốc”. Báo cáo của Tổng cục Thống kê cũng cho biết, lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong tháng 6/2019 đạt mức thấp nhất kể từ đầu năm, đồng thời tốc độ tăng lượng khách trong 6 tháng đầu năm nay cũng chỉ đạt 7,5%, thấp hơn nhiều so với mức tăng giai đoạn 2016 - 2018.
Tất yếu, con số về sự sụt giảm khách du lịch đã mang đến lo ngại chung về sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng nhất là ở thời điểm hiện tại, lượng giao dịch của phân khúc này đang sụt giảm mạnh và nguồn cung bị dư thừa.
Chỉ ra lý do khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang phải đối mặt với tình trạng nguồn cung sụt giảm và lượng giao dịch hạn chế, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA đưa ra 4 nguyên nhân của vấn đề này. Thứ nhất, pháp lý cho các căn hộ condotel (loại hình chủ yếu của phân khúc nghỉ dưỡng) chưa được tháo gỡ. Thứ hai, ngân hàng siết chặt cho vay đầu tư bất động sản khiến dòng vốn vào bất động sản nghỉ dưỡng sụt giảm. Thứ ba, năng lực phát triển vận hành dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang bị hạn chế. Thứ tư, giá của sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng bị đẩy lên quá cao trong những năm vừa qua.
Dù bức tranh bất động sản nghỉ dưỡng đang gặp vướng từ hàng loạt các vấn đề về pháp lý, siết tín dụng… song Chủ tịch VNREA nhấn mạnh, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là kênh đầu tư đầy tiềm năng.
Đối với e ngại về lượng khách du lịch sụt giảm trong thời gian vừa qua, giới chuyên gia cũng lập luận, cần phải nhìn nhận thực tế vào cơ cấu lượng khách du lịch tới. Con số của Tổng cục Thống kê đã cho thấy, thị trường khách quốc tế vẫn tăng trưởng tốt. Tổng số khách quốc tế trong 6 tháng đầu năm tăng 7,5% so với cùng kỳ năm ngoái, với gần 8,5 triệu lượt. Dẫn đầu là Thái Lan (45,4%), Đài Loan (27%), Indonesia (21,9%), Hàn Quốc (21,3%), Philippines (20,4%), Nhật Bản (12,8%), Malaysia (12,6%).
Đánh giá từ giới chuyên gia cho hay, sự sụt giảm của lượng khách du lịch trong vòng 6 tháng đầu năm xuất phát từ tình hình kinh tế thế giới đang có dấu hiệu bất ổn. Đặc biệt, cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung là vấn đề ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường bất động sản du lịch Việt Nam. Song, rõ ràng, con số tăng trưởng từ thị trường khách quốc tế vẫn cho thấy bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam còn nhiều địa hạt để bứt tốc.
Như chia sẻ với Reatimes, GS. Đặng Hùng Võ đã nhấn mạnh: “Không nên quá áy náy khi nhìn vào những con số thống kê cho thấy sự chững lại của khách du lịch vào Việt Nam nửa đầu năm nay, bởi sự sụt giảm này chỉ mang tính thời điểm và chưa có gì đáng ngại. Thay vào đó, chúng ta nên nghĩ cách làm sao để tăng và thu hút nhiều hơn nữa lượng khách quốc tế”.
“Sự phát triển của một ngành thì không thể đòi hỏi lúc nào cũng tăng, ở nhiều thời điểm, các con số có thể biểu hiện sự sụt giảm nhưng quan trọng là xu hướng chung vẫn tăng. Nên chúng ta không nên nhìn vào con số giảm một chút trong tháng 6 mà có góc nhìn bi quan, vì sự giảm này chỉ mang tính tức thời” – GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
Dù trải qua sự chững lại của thị trường trong thời gian vừa qua, giới đầu tư vẫn đặt nhiều niềm tin vào kênh đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng.
Theo ông Nguyễn Văn Hai, Tổng giám đốc P.Land: “Chủ trương của Chính phủ tập trung vào lĩnh vực nào thì tất yếu đấy là lĩnh vực sẽ rất tiềm năng và thu hút nhà đầu tư”.
Thực tế, những năm trở lại đây, bất động sản du lịch luôn là một trong những trọng tâm để phát triển. Du lịch là ngành nhận được nhiều nghị quyết, chỉ thị của ban chấp hành TW Đảng, Bộ Chính, Nhà nước và Chính phủ.
Đúng như lời khẳng định của ông Nguyễn Trần Nam, sự chững lại của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ sớm thay đổi do thị trường du lịch Việt Nam vẫn còn đầy tiềm năng. “Đáng chú ý là Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành liên quan ban hành quy chuẩn, quy chế quản lý vận hành, quy định chế độ sử dụng đất, kể cả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu”, ông Nam khẳng định.
Chưa kể, tiềm năng của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn rộng cửa khi dự báo về tốc độ phát triển của du lịch sẽ còn gia tăng. Đánh giá của Tổng cục Du lịch Việt Nam dự báo, vào năm 2020, du lịch sẽ đạt tổng doanh thu 35 tỷ USD và gấp đôi vào năm 2030.
Bên cạnh đó, số liệu của Tổng Cục du lịch cho thấy, năm 2010 lượng khách nội địa là 28 triệu, khách quốc tế là 5,05 triệu, đến năm 2016 khách nội địa là 62 triệu, khách quốc tế là trên 10 triệu, nhưng đến năm 2018 lượng khách nội địa đạt 80 triệu, khách quốc tế 15,5 triệu. Tốc độ tăng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam có mức tăng khoảng 20%/năm.
Với số lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam ngày càng nhiều và gia tăng, dự kiến đến năm 2020 là 20 triệu lượt (gấp đôi năm 2016) dự báo của Chính phủ. Tốc độ tăng khách du lịch nội địa khoảng 10% /năm. Trong khi đó, dân số Việt Nam khoảng gần 100 triệu và thu nhập bình quân đầu người ngày càng tăng là lượng cầu nội địa lớn.
Với đà tăng trưởng trong lĩnh vực du lịch như vậy, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được kỳ vọng tiếp tục tỏa sáng trong thời gian tới.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE cũng nhấn mạnh, với mức sống ngày càng gia tăng, xu hướng du lịch của người dân sẽ càng lớn.
Bên cạnh đó, giới chuyên gia còn cho rằng, cơ sở để đặt niềm tin vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đến từ hạ tầng giao thông đã, đang và sẽ tiếp tục được đầu tư, nâng cấp tại những địa phương có tiềm năng phát triển du lịch. Hệ thống đường cao tốc kết nối các thành phố lớn đang được đầu tư xây dựng rộng rãi. Bên cạnh đó, nhiều cảng hàng không được xây mới và nâng cấp thành cảng hàng không quốc tế có khả năng đón hàng triệu khách du lịch… Đây là lợi thế không nhỏ để những thị trường mới nổi đầy tiềm năng như Phan Thiết, Vân Đồn, Bình Thuận, Ninh Thuận bứt phá trong thời gian tới.
Tiềm năng của bất động sản nghỉ dưỡng là không thể phủ nhận. Tuy nhiên, để sân chơi bất động sản nghỉ dưỡng phát triển như kỳ vọng thì thể chế pháp lý hoàn thiện là yếu tố sống còn. Bởi nếu không, tốc độ phát triển của lĩnh vực này sẽ bị “chặn đứng” từ rào cản chồng chéo trong thủ tục hành lang pháp lý.
TS. Hà Văn Siêu – Phó Tổng Cục trưởng, Tổng cục Du lịch, Du lịch Việt Nam đã từng nhấn mạnh rằng dư địa của phân khúc bất động sản này còn nhiều tiềm năng để tăng trưởng. Vị lãnh đạo của Tổng cục Du lịch Việt Nam cho rằng, để bất động sản du lịch tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn thì cần có những giải pháp và khuyến nghị từ phía ngành Du lịch về xu hướng tăng tưởng du lịch gắn với điểm đến và loại hình lưu trú sẽ hứa hẹn đầu tư hiệu quả.
“Để bất động sản du lịch tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn thì cần có những giải pháp và khuyến nghị từ phía ngành Du lịch về xu hướng tăng tưởng du lịch gắn với điểm đến và loại hình lưu trú sẽ hứa hẹn đầu tư hiệu quả”, ông Siêu nói.
Ở góc nhìn nhận khác, ông Nguyễn Trần Nam phân tích: “Phân khúc này tiềm năng rất cao vì condotel và biệt thự nghỉ dưỡng phù hợp với khả năng và nhu cầu của người dân, tuy nhiên, các doanh nghiệp tham gia vào thị trường này đòi hỏi phải trường vốn vì thời gian đầu tư rất dài”.
Điều này cho thấy, để bất động sản nghỉ dưỡng thực sự đi đúng quỹ đạo phát triển thì sự đòi hỏi của doanh nghiệp địa ốc chuyên nghiệp, vừa có lực vừa có tầm nhìn là điều hết sức quan trọng. Nếu không, sự đổ bộ ồ ạt của các doanh nghiệp, thiếu đi chiếc phễu lọc sẽ tạo ra sự ngổn ngang và chồng chéo.
“Bộ mặt của bất động sản nghỉ dưỡng đã đổi thay rất lớn nhờ sự tham gia thị trường của những ông lớn như Vingroup, Sun Group, CEO Group… Tuy nhiên, sự phát triển nóng của quá nhiều doanh nghiệp địa ốc lấn sân vào bất động sản nghỉ dưỡng đã khiến thị trường trở nên bị “bê tông hóa”, chững lại.
Vấn đề đầu tiên phải là giải quyết bài toán quy hoạch. Chúng ta cũng cần định hướng cho các doanh nghiệp dựa vào tiềm lực của mình để chọn tỷ trọng sản phẩm nào là phù hợp. Đâu là sân chơi cho bất động sản nghỉ dưỡng, đâu là sân chơi cho những doanh nghiệp làm về khu đô thị, đâu là sân chơi cho các doanh nghiệp phát triển NƠXH. Và bất động sản nghỉ dưỡng cần phải có những doanh nghiệp địa ốc có tiềm năng mạnh về tài chính có năng lực về quy hoạch và xây dựng. Có như vậy, thì bất động sản nghỉ dưỡng mới phát triển đúng đăn như kỳ vọng mà ta đặt ra”, ông Văn Dũng Chinh, Chủ tịch CLB BĐS Nha Trang – Khánh Hòa nhấn mạnh.
