Bài toán khó chưa có lời giải

Xung quanh câu chuyện cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội, đại diện Tổng công ty ĐTPT Nhà và Đô thị (Bộ Quốc phòng) cho biết, việc cải tạo chung cư cũ tại các đô thị, từ hơn 10 năm nay, Nhà nước, các thành phố đã có cơ chế, chính sách, chương trình cải tạo, song thực tế hiệu quả, giải pháp thực hiện chưa cao.

Đối với Hà Nội, nơi có khoảng 1.579 chung cư cũ từ 2 - 5 tầng, là địa phương có khối lượng nhà chung cư cũ rất lớn, việc cải tạo chung cư cũ càng có ý nghĩa kinh tế - xã hội rộng rãi, góp phần đổi mới bộ mặt kiến trúc đô thị, nâng cao chất lượng sống người dân.

Những năm qua, trước thực trạng nhiều khu chung cư cũ trên địa bàn xuống cấp nghiêm trọng, Hà Nội đã thực hiện cải tạo lại chung cư cũ từ những năm 1990. Theo đó, cải tạo chống xuống cấp nhà nguy hiểm ở nhà A8 Nghĩa Đô, B7 Thành Công... song đây chỉ là giải pháp kỹ thuật.

Hà Nội cũng đã phá dỡ, xây dựng mới cục bộ với các nhà nguy hiểm như: A3 Giảng Võ, nhà E6, E7 Quỳnh Mai... Mặc dù đã khắc phục cục bộ từng nhà nhưng tác động không tốt đến quy hoạch khu vực, xáo trộn tâm lý cư dân sở tại.

Thành phố cũng đã triển khai phê duyệt một số quy hoạch chi tiết 1/500 các khu chung cư Nguyễn Công Trứ, Tân Mai, khu B Kim Liên, phê duyệt nhiệm vụ hơn 10 chung cư, khảo sát điều tra hơn 60 nhà chung cư, kiểm điểm phân loại chất lượng các nhà chung cư.

“Từ thực tế triển khai cho thấy, việc cải tạo chung cư cũ của thành phố còn không ít khó khăn, vướng mắc. Phần lớn các khu chung cư tập trung ở khu nội đô, trung tâm thành phố, nơi có mật độ dân số cao, cần giảm áp lực về hạ tầng, diện mạo đô thị mới hài hòa giữa phát triển và bảo tồn; cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng; người dân chưa nhận thức đầy đủ quyền cũng như trách nhiệm của mình...”, đại diện Tổng công ty ĐTPT Nhà và Đô thị cho biết.

Một khu chung cư cũ ở Hà Nội. Ảnh minh họa

Áp dụng các mô hình đầu tư thí điểm

Theo đại diện Tổng công ty ĐTPT Nhà và Đô thị, trước những vướng mắc trên, thời gian qua, Nhà nước và TP. Hà Nội đã ban hành một số biện pháp cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp, trong đó khuyến khích nhà đầu tư thỏa thuận hợp tác với chủ sở hữu căn hộ thực hiện dự án bằng phương thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở các chủ sở hữu góp vốn bằng quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất.

Nghị định 101 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng có nguy cơ sập đổ thì cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh phải kiểm điểm, xử lý. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS đầu tư vốn hoặc góp vốn với chủ đầu tư để cải tạo, xây dựng lại. Nhà nước đầu tư vốn bằng ngân sách, công trái, vốn hỗ trợ, vốn ưu đãi.

“Tuy nhiên, để cải tạo xây mới chung cư cũ một cách hiệu quả, cần làm rõ các hình thức đầu tư và xác định rõ chủ đầu tư dự án, chủ sở hữu chung cư cũ (toàn khu, từng căn nhà, căn hộ...). Cho phép áp dụng các mô hình đầu tư thí điểm với vai trò chủ thể là các chủ sở hữu”, Tổng công ty ĐTPT Nhà và Đô thị nêu ý kiến.

Ngoài ra, theo đơn vị này, cần xác định nguồn lực để thực hiện cải tạo các chung cư cũ. Nguồn lực được xác định từ việc nâng cao giá trị sử dụng đất hiện có, giá trị không gian công cộng, dịch vụ thương mại; xây dựng kế hoạch cải tạo chung cư cũ với xác định rõ trọng điểm, giảm lộ trình thực hiện không dàn trải đồng loạt.

Đặc biệt, phải có cơ chế tạo điều kiện, ưu đãi về nguồn vốn cho các chủ đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ. Đồng thời, thành phố cần tổ chức đơn vị đầu mối để quản lý cải tạo chung cư cũ. Để kêu gọi đầu tư dự án, Nhà nước cần phải luôn đề ra các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch trước.

“Hiện các chung cư cũ hư hỏng bị chậm cải tạo là do chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đặt ra không đáp ứng được yêu cầu của người dân và doanh nghiệp.

Từ thực tế đó, thay vì Nhà nước ra “đề bài” kêu gọi doanh nghiệp tham gia như lâu nay, nên cho doanh nghiệp lên phương án, đề xuất chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch đối với từng dự án dựa trên quy mô dân số hiện trạng để nhà đầu tư đề xuất trên cơ sở đảm bảo quyền lợi người dân, lợi ích của doanh nghiệp và nghĩa vụ với Nhà nước. Sau khi doanh nghiệp trình phương án, các cơ quan chức năng sẽ xem xét, phê duyệt”, đại diện Tổng công ty ĐTPT Nhà và Đô thị cho biết.

Nhà nước làm "trọng tài"

Đề cập đến vấn đề quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, đại diện đơn vị cho biết, việc cải tạo cần được tiến hành lần lượt và đồng bộ từng khu, không nên triển khai ồ ạt, nhằm đảm bảo tiến độ.

“Một trong những điểm đáng chú ý nhất của Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô vừa được UBND TP. Hà Nội ban hành là các chung cư cũ khi cải tạo lại sẽ được tăng chiều cao lên thành 21-24 tầng. Nhưng nới chiều cao có nghĩa là sẽ thêm nhiều diện tích.

Quy mô dân số của chung cư sau cải tạo có thể tăng gấp 3-5 lần. Vì thế, sức ép về hạ tầng và giao thông là vấn đề mà nhiều người e ngại. Bởi vậy, thành phố cần phải cụ thể hóa ngay quy định này để nhà đầu tư có cơ sở triển khai từ bước lập quy hoạch chi tiết phù hợp”, Tổng công ty ĐTPT Nhà và Đô thị nêu quan điểm.

Theo đơn vị này, để tháo gỡ những khó khăn trong việc cải tạo chung cư cũ, cần có cơ chế phù hợp trong cách chọn chủ đầu tư, để doanh nghiệp chủ động đề xuất phương án thực hiện thay vì áp đặt chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc như lâu nay, để đảm bảo tất cả giải pháp cải tạo chung cư cũ phải dựa trên sự hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và phát triển xã hội, chỉnh trang đô thị.

“Vướng mắc lớn nhất trong công tác cải tạo chung cư cũ hiện nay là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tình trạng phổ biến là một bộ phận người dân không đồng ý với phương án bồi thường, dù số đông đã đồng thuận dẫn đến việc dự án bị chững lại”, Tổng công ty ĐTPT Nhà và Đô thị nêu quan điểm.

Ngoài ra, còn một khó khăn khác, đó là việc một số chung cư cũ trong thời gian sử dụng hầu hết đều có việc cơi nới, xây dựng lấn chiếm đất trống, sân chung, “đeo ba lô, chuồng cọp”, cơi nới trái phép phần diện tích công cộng của các hộ dân tại tầng 1....

Do vậy, mật độ xây dựng hầu hết tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần. Việc này dẫn đến công tác giải phóng mặt bằng rất phức tạp, chi phí bồi thường rất cao. Các hộ dân tại tầng 1 thường có những đòi hỏi vượt quá mức quy định chung. Khi chủ đầu tư không đồng ý đồng nghĩa với việc họ không chịu di dời, gây khó cho chủ đầu tư.

Vì vậy, theo đơn vị này, thành phố cần có cơ chế giải phóng mặt bằng mang tính chế tài chứ không phải là thuyết phục. Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà một căn hộ chung cư cũ có từ 2 hộ khẩu trở lên thì ngoài phần diện tích nhà ở mới được bố trí theo quy định, chủ sở hữu được ưu tiên mua thêm căn hộ tại cùng địa điểm theo giá kinh doanh do chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận.

“Hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội gặp vướng mắc đều do mẫu thuẫn về lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Do vậy, Nhà nước hay TP, với vai trò hoạch định chính sách cần phải gỡ được bản chất của vấn đề đang tồn tại, phải làm trọng tài để có tiếng nói chung. Thành phố không nên để doanh nghiệp tự thỏa thuận với các hộ dân mà cứ áp dụng hệ số tái định cư bằng 1. Còn đối với diện tích mua thêm, các hộ phải trả theo giá thành xây dựng”, đại diện Tổng công ty ĐTPT Nhà và Đô thị nêu quan điểm.