Cải tạo chung cư cũ dường như vẫn là một bài toán nan giải khi đã qua nhiều năm, các dự án cải tạo chung cư cũ hầu hết vẫn dậm chân tại chỗ hoặc được cải tạo với tiến độ rất chậm.

Công tác cải tạo chung cư cũ vốn đang có nhiều vướng mắc thì cách đây không lâu, tại một hội nghị đối thoại với doanh nghiệp, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Đức Chung cho biết tới đây, Hà Nội sẽ tiến hành cải tạo hết tất cả các khu chung cư cũ trên địa bàn, nhưng với một cách làm và cơ chế hoàn toàn mới.

Theo đó, lãnh đạo UBND thành phố nêu quan điểm người dân có thể bán lại nhà hoặc phải chấp nhận tỷ lệ đền bù 1:1 khi thực hiện cải tạo nhà chung cư cũ hiện nay. Quan điểm này đang khiến cho hàng trăm nghìn cư dân thấp thỏm nỗi lo khi trót bỏ tiền tỷ đón đầu xu hướng cải tạo chung cư cũ những mong kiếm lời.

Nói về việc các dự án cải tạo chung cư cũ “dậm chân tại chỗ” dù đã qua nhiều năm, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, những vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) là rào cản ảnh hưởng đến chủ trương cải tạo chung cư cũ được UBND thành phố Hà Nội đưa ra từ những năm 2005 - 2006.

Đối với thông tin đền bù 1:1 trong cải tạo chung cư cũ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, nếu áp dụng tỷ lệ này trong cải tạo chung cư cũ đã là quá tốt. Bởi, khi anh được thay đổi toàn bộ môi trường sống, được ở căn nhà theo thiết kế mới hơn, hiện đại hơn thì tỷ lệ này là hoàn toàn hợp lý. Nếu áp đặt hệ số cao hơn, sẽ gây áp lực lớn cho các doanh nghiệp thực hiện công việc cải tạo chung cư cũ và thêm áp lực cho Hà Nội về hệ số tầng cao.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, giải pháp tối ưu nhất cho cải tạo nhà chung cư cũ có lẽ không phải ở việc đưa ra tỷ lệ 1:1, 1,5 hay 2,5 mà là ở cách sẽ thực hiện thế nào.

Để xử lý vướng mắc trên, việc đầu tiên theo GS. Đặng Hùng Võ là phải làm rõ được bài toán chia sẻ lợi ích từ việc cải tạo chung cư cũ. Cụ thể, phải làm rõ chủ đầu tư được bao nhiêu? Nhà nước được bao nhiêu? Cư dân được bao nhiêu? Tất cả những việc làm trên cần đưa ra lấy ý kiến rộng rãi, nếu 70% cư dân đồng ý với phương án phân chia lợi ích được đưa ra lấy ý kiến thì các bên cứ lấy đó làm cơ sở để thực hiện.

Cơ chế phân chia lợi ích các bên cần phải được thực hiện công khai, minh bạch để các bên thống nhất. Dựa trên kết quả việc lấy ý kiến công khai sẽ xây dựng được phương án chia sẻ lợi ích hợp lý - hài hòa giữa các bên, khi đó trở ngại về GPMB cũng như vướng mắc trong việc đưa ra tỷ lệ sẽ được giải quyết.

Song xét cho cùng, theo GS. Đặng Hùng Võ, giải pháp tối ưu nhất cho cải tạo nhà chung cư cũ có lẽ không phải ở việc đưa ra tỷ lệ 1:1, 1,5 hay 2,5 mà là ở cách sẽ thực hiện thế nào.

“Trước hết Hà Nội cần xây dựng một quy chế về cải tạo chung cư cũ để lấy ý kiến. Trong quá trình chỉnh sửa quy chế, lãnh đạo thành phố Hà Nội sẽ tổ chức đối thoại. Cuộc đối thoại (nếu tổ chức) sẽ là cơ hội để lãnh đạo Hà Nội lắng nghe và tháo gỡ kịp thời thắc mắc của doanh nghiệp, đồng thời khẳng định quan điểm “nói đi đôi với làm”, từ đó thay đổi tư duy “Hà Nội không vội được đâu” đã hình thành nhiều năm qua”, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Cũng liên quan đến công tác cải tạo chung cư cũ, mới đây Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) có công văn gửi các cơ quan chức năng góp ý dự thảo quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn TP. HCM.

Cụ thể, theo kiến nghị của HoREA, khi chung cư mới được xây dựng hoàn thành và đưa vào sử dụng, các chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp lệ tại chung cư cũ nên được giải quyết bố trí tái định cư ở căn hộ mới có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích căn hộ cũ (theo phương thức hoán đổi căn hộ) và không phải trả thêm chi phí.

Cũng theo Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường, chúng ta đừng tính vào việc cải tạo từng chung cư một mà phải tính đến việc cải tạo toàn bộ tòa chung cư.

Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư được bố trí căn hộ mới mà phải nộp thêm tiền chênh lệch diện tích thì chủ sở hữu nhà được vay vốn tổ chức tín dụng; vay vốn từ quỹ phát triển nhà ở thành phố để thanh toán khoản tiền chênh lệch phải nộp.

Đối với chủ sở hữu nhà chung cư thuộc đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội thì sẽ được vay từ nguồn vốn tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội để mua thêm phần chênh lệch diện tích này.

Giải pháp này được Chủ tịch HoREA cho là sẽ góp phần thúc đẩy nhanh việc cải tạo chung cư cũ, xây dựng chung cư mới.

Đánh giá về đề xuất này, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng nếu đạt được sự đồng thuận giữa chủ sở hữu căn hộ cũ với chủ đầu tư thì đó là phương án tốt, miễn sao chúng ta đừng biến nó thành chuyện ép buộc tái định cư, và giải quyết được vấn đề chênh lệch giữa giá trị chung cư cũ và mới để không tạo ra phản ứng của chủ căn hộ cũ.

“Điều này thực tế cũng đang nằm trong khung tổ chức tái định cư hiện nay của Nhà nước. Quan trọng là việc chúng ta vận động, chứng minh giá trị căn hộ mới như thế nào để đạt được sự đồng thuận trong việc tổ chức tái định cư. Có đồng thuận thì mọi việc mới êm. Bởi giá trị căn hộ mới có thể thấp hơn căn cũ, xét về giá cả đến hạ tầng và những tiện lợi trong cuộc sống, nếu ép buộc nhiều khi sẽ dẫn tới phản ứng xã hội tiêu cực”, GS. Đặng Hùng Võ cho biết.

Cũng theo Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường, chúng ta đừng tính vào việc cải tạo từng chung cư một mà phải tính đến việc cải tạo toàn bộ tòa chung cư. Tức là toàn bộ khu vực có chung cư đó. Cho nên, thiết nghĩ cần một giải pháp lớn hơn, trong đó việc cải tạo từng nhà chung cư phải xây dựng được phương án cải tạo như thế nào, diện tích tăng lên ra sao trên cơ sở đồng thuận phương án của các cư dân, làm sao để vừa cải tạo, vừa quy hoạch lại mới giải quyết tận gốc vấn đề.

Trong khi đó, Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, phương án tối ưu nhất là tái thiết theo từng khu. Rà soát lại diện tích từng khu chung cư cũ, thống kê dân số rồi lập quy hoạch chi tiết lại toàn bộ từ đường lớn - nhỏ kiểu ô bàn cờ để nhà có nhiều mặt tiền hơn, vườn hoa, hầm, nhà chung cư, liền kề...tạo thành khu đô thị đa chức năng. Nguồn tài chính được huy động từ đất khu được cải tạo lại do đa phần các khu chung cư cũ đều là đất vàng, rất có giá trị. Bên dưới nhà thấp tầng để nhường lại cho doanh nghiệp kinh doanh, xây cao lên khoảng hơn 20 tầng để tăng diện tích ở cho người dân. Có thể bố trí các khu liền kề, biệt thự cao cấp bán theo giá thị trường để tạo thêm kinh phí làm hạ tầng...