PGS.TS Trần Kim Chung

PV: Nhìn lại thị trường bất động sản 2018, ông nhận định thế nào về những diễn biến của một năm vừa qua?

PGS.TS Trần Kim Chung: Nhìn về tổng thể, thị trường bất động sản 2018 chia làm 3 giai đoạn: Giai đoạn thứ nhất là giai đoạn hứng khởi; giai đoạn thứ hai là dè chừng; giai đoạn thứ ba là tái phục hồi và tăng trưởng.

Đỉnh cao của giai đoạn hứng khởi là đến trước ngày 11/6, thời điểm Quốc hội quyết định tạm dừng thông qua dự án luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt (Luật Đặc khu). Sự hứng khởi thể hiện rõ nhất ở giai đoạn này là thị trường diễn ra những cơn sốt đất nền ở các địa bàn như một số quận ở TP.HCM (khu Đông với tâm điểm quận 9, Thủ Đức, Bình Chánh, các quận vùng ven như Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi); một số địa bàn giáp ranh TP.HCM (Long An, Đồng Nai); Đà Nẵng. Các địa bàn ven biển (Hạ Long, Phú Yên, Côn Đảo, Vũng Tàu) và đặc biệt là cơn sốt đất ở các địa phương sẽ trở thành đặc khu kinh tế (Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc).

Trong giai đoạn này, thị trường chứng khoán cũng diễn ra sôi động với việc đạt đỉnh hồi tháng 4. Tất cả những hiệu ứng này khiến cho thị trường condotel sôi động. Giai đoạn nửa cuối tháng 4, đầu tháng 5 là giai đoạn người người đổ xô đi mua đất, mua condotel, nhà nhà đặt tiền mua đất, mua condotel. Đây cũng chính là thời điểm tôi đưa ra cảnh báo về bong bóng bất động sản.

Giai đoạn thứ 2 chưa đến mức hoảng loạn nhưng có thể nói là giai đoạn giật mình. Giai đoạn này kéo dài từ sau thời điểm thông báo dừng thông qua Luật Đặc khu đến trước 2/9. Thị trường có những dấu hiệu “oải”, thể hiện ở những việc sau:

Thứ nhất, những người đổ tiền vào đất đặc khu coi như đầu tư không hiệu quả vì Luật Đặc khu tạm dừng thông qua.

Thứ hai là condotel không nhận được bất cứ một tác động nào mới từ chính sách. Dù nhiều hội thảo được tổ chức nhưng Nhà nước vẫn chưa đưa ra một chính sách cụ thể cho loại hình này. Giao dịch vẫn diễn ra nhưng không có bất cứ một hành lang pháp lý rõ ràng nào. Điều này có thể phát sinh những nguy cơ về tranh chấp.

Thứ 3 là đầu tư nước ngoài không đem đến hiệu quả như mong muốn, chứng khoán quý II tụt 1/4, được xếp vào loại giảm điểm nhất thế giới.

Giai đoạn thứ 3, giai đoạn đầu tháng 9 đến cuối năm 2018 (và có thể kéo dài đến tết âm lịch Kỷ Hợi), thị trường đã bình tâm hơn. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đưa ra những cảnh báo sẽ siết tín dụng, nhưng các giao dịch ổn định hơn.

Ảnh: Hà Linh

PV: Vâng, vào tháng 5 năm 2018, ông đưa ra nhận định, Việt Nam đã có 8 trên 10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản. Vậy thời điểm hiện tại, tình trạng của 8 dấu hiệu đó như thế nào, thưa ông?

PGS. TS Trần Kim Chung: Khi đó, tôi đã đưa ra các cảnh báo về bong bóng bất động sản. Cụ thể, các dấu hiệu như: giao dịch, giá cả, số lượng các công trình khởi công, địa bàn triển khai tăng, chủ thể tham gia thị trường, quy mô, giá trị dự án, nguồn tiền vào các dự án bất động sản đều đang tăng cho thấy nguy cơ về một đợt khủng hoảng. Chỉ còn 2 dấu hiệu nữa là thị trường sẽ chạm vào khủng hoảng như 2008 - 2009 là đầu tư công và nguồn vốn xây dựng nhà đất cũng tăng. Tuy nhiên, do hai nguồn này không những không tăng mà còn giảm; do vậy, đã kéo ngược thị trường bất động sản nên vẫn có thể chưa xảy ra tình huống xấu.

Hiện tại, trong 8 dấu hiệu có nguy cơ xảy ra bong bóng đã loại trừ được ít nhất 3 dấu hiệu. Thứ nhất là giao dịch không tăng ở các điểm nóng, đặc biệt địa bàn được dự kiến xây dựng các đặc khu kinh tế; thứ hai là giao dịch về condotel cũng nguội dần và thứ ba là thị trường chứng khoán đang ở giai đoạn không thủng đáy cũng không vượt đỉnh, không tạo ra sóng.

Giao dịch không tăng, giá bất động sản không tăng và địa bàn không tăng, về chủ thể cũng không xuất hiện các chủ thể mới.

Về luồng tiền, Ngân hàng Nhà nước liên tục đưa ra các cảnh báo hạn chế tín dụng đối với chứng khoán và bất động sản nên luồng tiền từ hệ thống ngân hàng thương mại chảy vào bất động sản cũng không tăng. Luồng đầu tư công tiếp tục giảm. Các công cụ tài chính phái sinh thì không có thêm gì mới. Luồng tiền đầu tư nước ngoài không có gì đột biến.

 PV: Trong năm 2018, dư luận đã nhắc đến "lời nguyền" chu kỳ khủng hoảng 10 năm và lo ngại tác động của chu kỳ này tới kinh tế - xã hội Việt Nam, đặc biệt là nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2019. PGS.TS Trần Kim Chung nhận định thế nào về vấn đề này?

PGS. TS Trần Kim Chung: Những biến động lên, xuống của thị trường bất động sản 2018 là quá trình tất yếu của sự phát triển kinh tế. Khi các chỉ số được đẩy lên cao đến ngưỡng đỉnh thì tất yếu sẽ đến giai đoạn phải đi xuống. Năm 2019 không có biểu hiện gì đột biến, những dấu hiệu tạo nguy cơ bong bóng đã nguội đi sau những đợt cảnh báo và điều chỉnh.

Nhìn lại những khủng hoảng trong lịch sử sẽ thấy chu kỳ khủng hoảng thường được ân hạn 1 năm. Năm 1986 thế giới chao đảo, 10 năm sau, trước năm 1997, kinh tế ở các nước Đông Á có thể nói là rất ổn, vẫn tiếp tục phát triển sau một thời gian dài tăng trưởng ngoạn mục thì bất ngờ, sự kiện khủng hoảng châu Á năm 1997 diễn ra, châm ngòi cho một đợt suy thoái nặng nề. Tiếp đó, 11 năm sau, năm 2008 khủng hoảng tài chính bùng phát tại Mỹ và lan rộng toàn cầu. Bối cảnh này, cộng với những vấn đề nội tại khiến kinh tế Việt Nam cũng không có những phát triển đột biến và chịu tác động trực tiếp là thị trường bất động sản. Vì thế, trước những lo ngại về khủng hoảng kinh tế và bong bóng bất động sản, hiện vẫn có 2 luồng ý kiến trái chiều. Một luồng ý kiến khẳng định chắc chắn rằng không thể xảy ra bong bóng bất động sản, và luồng ý kiến còn lại cho rằng chu kỳ sẽ lặp lại.

Xét về những yếu tố nội tại của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, các chỉ số căng thẳng, có nguy cơ dẫn đến bong bóng đều đã được điều chỉnh lại.

Đánh giá tác động và nguy cơ rủi ro của thị trường bất động sản Việt Nam, xét trên những bình diện khác nhau để có thể có cái nhìn tổng thể:

Thứ nhất là rủi ro về kinh tế vĩ mô thì hiện nay chỉ số rủi ro là 50 - 50. Thứ hai là rủi ro về thị trường cũng 50 - 50. Thứ ba là rủi ro về đối tác cũng 50 - 50. Thứ tư là rủi ro chính sách thì hiện tại đang có một số vấn đề cần như Nhà nước có tháo gỡ vướng mắc, ban hành chính sách cho condotel hay không, ngân hàng có siết chặt tín dụng bất động sản không và Bộ Tài chính có đưa ra chính sách thuế gì mới liên quan đến bất động sản không.

PV: Theo PGS.TS Trần Kim Chung, đâu sẽ là điểm sáng, tích cực của bức tranh bất động sản 2019?

PGS. TS Trần Kim Chung: Nhìn vào các phân khúc của thị trường bất động sản có thể thấy: phân khúc cao cấp đang rơi vào bão hòa, dư cung nhưng thiếu cầu, phân khúc nhà ở xã hội thì dường như không có tín hiệu gì mới, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang gặp những vướng mắc liên quan đến chính sách cho codotel. Nhưng thị trường nhà giá trung bình và thấp có dư địa để hoạt động và đây là phân khúc còn nguyên cơ hội để phát triển mạnh. Từ năm 2018 đến nay, trong khi các phân khúc khác trầm lắng thì đây là phân khúc tạo nên hình ảnh của thị trường và tôi nghĩ đây sẽ là mạch chính để phát triển trong năm 2019.

Mặc dù không còn gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng và các ưu đãi cho việc mua nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, nhưng do nhu cầu của khách hành ở phân khúc này đang rất cao nên các sản phẩm này có tính thanh khoản tốt. Cụ thể hơn, phân khúc được quan tâm hiện nay không phải là nhà ở xã hội, nhà ở chất lượng thấp hay giá rẻ, mà xu hướng là những căn hộ có diện tích vừa phải khoảng 45 - 70m2 và giá thành dưới 2 tỷ đồng, đặc biệt nếu dưới 1,5 tỷ đồng thì sẽ có nhu cầu có khả năng thanh toán rất cao. Đây sẽ là dòng chủ lưu và kinh doanh có lãi.

Xin trân trọng cảm ơn ông!