Giá đất nền giảm, nhà đầu tư chấp nhận "cắt lỗ" vẫn khó thoát hàng

Năm 2019, anh Nguyễn Minh Tuấn (Hà Nội) xuống tiền mua lô đất rộng 100m2 tại Hoài Đức, Hà Nội với giá 1,3 tỷ đồng. Thời điểm đó, anh đặt nhiều kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá của bất động sản khi khu vực liên tục xuất hiện thông tin về quy hoạch hạ tầng và định hướng phát triển đô thị. Tuy nhiên, từ năm 2022, anh Tuấn nhiều lần rao bán nhưng không tìm được người mua. Ban đầu, anh chấp nhận bán ngang giá vốn, sau đó tiếp tục giảm 300 triệu đồng, song thị trường vẫn im ắng. Gần 4 năm tìm khách bất thành, khoản tiền đầu tư vẫn mắc kẹt trong lô đất. "Đến giờ, tôi không còn nghĩ đến chuyện kiếm lời nữa, chỉ mong bán được để thu hồi vốn", anh Tuấn chia sẻ.

Câu chuyện tương tự cũng xảy ra với chị Nguyễn Thu Hà, một nhà đầu tư tại Hà Nội. Năm 2021, chị mua lô đất rộng 140m2 tại khu vực Hà Đông với giá 8,7 tỷ đồng, kỳ vọng tài sản sẽ gia tăng giá trị theo đà phát triển của khu vực. Tuy nhiên, đến năm 2024, khi quyết định bán ra, chị chỉ có thể chào giá 8 tỷ đồng, sau đó tiếp tục hạ xuống 7,7 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được khách mua. Suốt 3 năm qua, chị Hà đã đăng tin trên nhiều nền tảng, gửi thông tin đến các nhóm môi giới và liên tục điều chỉnh mức giá chào bán. Dù vậy, sự quan tâm từ thị trường vẫn rất hạn chế, khoảng cách giữa người muốn bán và người sẵn sàng xuống tiền dường như chưa thể thu hẹp.

"Phần lớn cuộc gọi chỉ để hỏi thăm, xác minh thông tin chứ chưa phát sinh nhu cầu giao dịch. Giá đã giảm khá sâu so với lúc mua nhưng vẫn không có người xuống tiền. Tôi cũng không biết phải chờ đến bao giờ", chị Hà cho biết.

Trên thực tế, không khó để nhận thấy thanh khoản đất nền tiếp tục suy giảm, đặc biệt tại thị trường thứ cấp. Báo cáo từ Bộ Xây dựng chỉ ra trong quý III/2026, thị trường đất nền dự án trên thị trường thứ cấp nhìn chung tiếp tục trong xu hướng điều chỉnh giảm so với quý II/2026.

Tại Hà Nội, Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh khoảng 40 - 57 triệu đồng/m2, Minh Giang Đầm Và khoảng 20 - 30 triệu đồng/m2, Đại Kim-Định Công khoảng 63 - 150 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, Blue Diamond Riverside khoảng 38 - 44 triệu đồng/m2, Vạn Phúc City khoảng 95 - 150 triệu đồng/m2, Khu dân cư Long Thuận khoảng 45 - 59 triệu đồng/m2. Tại một số địa phương khác, Nam Hòa Xuân (Đà Nẵng) khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2, Izumi City (Đồng Nai) khoảng 54 - 84 triệu đồng/m2, Khu đô thị mới Vĩnh Hòa (Khánh Hòa) khoảng 56 - 60 triệu đồng/m2.

Theo chị Nguyễn Hoài An, môi giới bất động sản kiêm nhà đầu tư tại Hà Nội, tình trạng khó thanh khoản đang khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào thế bị động. Không ít người liên tục nhờ môi giới tìm khách, gửi bán qua nhiều đầu mối, thậm chí chấp nhận ủy thác bán hộ với mức giá thấp hơn 20 - 30% so với thời điểm mua vào. Có những lô đất được rao bán suốt vài năm, chủ đất nhiều lần chủ động giảm giá, thay đổi phương án chào bán nhưng vẫn chưa tìm được người mua thực sự.

Nghiên cứu của Batdongsan.com.vn cho thấy, đất nền đang là loại hình có mức độ quan tâm thấp nhất trên thị trường. Trong quý III/2026, nhu cầu tìm mua đất nền chỉ chiếm khoảng 9%, thấp nhất trong các loại hình bất động sản. Khảo sát các sàn môi giới của đơn vị này cũng ghi nhận lượng giao dịch đất nền giảm 81% so với quý trước, trong đó 51% số đơn vị được hỏi cho biết giao dịch giảm hơn một nửa.

Sự suy giảm sức hút của đất nền còn thể hiện rõ hơn trong xu hướng lựa chọn kênh đầu tư thời gian tới. Theo Batdongsan.com.vn, nếu trong nửa đầu năm, đất nền vẫn nằm trong nhóm ba phân khúc được người mua đánh giá có tiềm năng đầu tư, thì đến quý III, tỷ lệ người dự định xuống tiền vào loại hình này chỉ còn 9%, đưa đất nền xuống cuối danh sách lựa chọn.

Đất nền có pháp lý tốt, hạ tầng đồng bộ vẫn tìm đón lực cầu tốt

Lý giải tình trạng này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, sự suy giảm thanh khoản không đơn thuần xuất phát từ áp lực lãi suất hay tình trạng dòng tiền suy yếu. Xa hơn, đây là hệ quả của những thay đổi mang tính cấu trúc trong thị trường, khi các động lực từng tạo nên sức hấp dẫn và thúc đẩy tăng trưởng của phân khúc đất nền đang dần mất đi.

Theo ông Tuấn, trong các chu kỳ trước, khoảng 90% lực cầu đất nền đến từ nhóm khách hàng đầu tư. Đây cũng là lực lượng tạo ra phần lớn giao dịch, duy trì kỳ vọng tăng giá và thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển giữa các khu vực. Tuy nhiên, khi nhà đầu tư dần rút lui, thị trường chưa xuất hiện được lực cầu thay thế đủ lớn từ nhóm người mua ở thực để bù đắp khoảng trống. Đặc biệt, với những lô đất nằm ở khu vực thiếu dân cư, tiện ích và việc làm, khả năng tiếp cận nhu cầu thực càng hạn chế.

Trong khi đó, thị trường còn phải đối diện với lượng hàng tồn đọng từ các chu kỳ đầu tư trước. Nhiều nhà đầu tư đã tích lũy đất nền trong giai đoạn thị trường tăng trưởng, nay đồng loạt có nhu cầu chuyển nhượng, tạo áp lực dư cung trên thị trường thứ cấp. Trong khi đó, việc kiểm soát chặt hoạt động phân lô bán nền, cùng định hướng phát triển đô thị theo các dự án đồng bộ về hạ tầng và tiện ích, đang làm thay đổi cách thức phát triển sản phẩm. Mô hình đầu tư đất nền manh mún, chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá theo quy hoạch vì thế không còn giữ được lợi thế như trước.

"Khi lực cầu đầu tư suy yếu, người mua ở thực chưa đủ lớn để hấp thụ lượng hàng này, khiến nhiều lô đất giảm giá vẫn khó tìm được người mua", ông Tuấn đánh giá.

Ngoài ra, ông cho biết một bất lợi khác của đất nền là khả năng tạo dòng tiền thấp trong thời gian nắm giữ. Khác với căn hộ có thể đưa vào khai thác cho thuê, phần lớn đất nền, nhất là tại những khu vực chưa hình thành cộng đồng dân cư, thiếu việc làm và tiện ích, gần như không tạo ra nguồn thu thường xuyên. Nhà đầu tư phải bỏ ra một khoản vốn lớn, chấp nhận chi phí cơ hội trong thời gian dài nhưng không có dòng tiền bù đắp. Khi thị trường đi ngang, tài sản không những không sinh lời mà còn có thể trở thành gánh nặng thanh khoản nếu chủ sở hữu phát sinh nhu cầu tài chính.

Điều này cũng lý giải vì sao cùng là bất động sản, nhưng trong bối cảnh thị trường ngày càng coi trọng hiệu quả sử dụng vốn, đất nền lại phải chịu sức ép cạnh tranh lớn hơn. Một tài sản chỉ có thể hiện thực hóa lợi nhuận khi tìm được người mua tiếp theo. Nếu không có khả năng khai thác, không tạo ra thu nhập và phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá, thời gian nắm giữ càng kéo dài thì rủi ro chôn vốn càng lớn.

Ở phía nguồn cung, bài toán phát triển đất nền cũng ngày càng phức tạp. Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, chi phí phát triển dự án gia tăng, thủ tục pháp lý kéo dài và yêu cầu đầu tư hạ tầng ngày càng cao khiến chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi triển khai. Những yếu tố này không chỉ kéo dài thời gian chuẩn bị dự án mà còn đẩy giá thành phát triển lên cao, qua đó thu hẹp dư địa điều chỉnh giá bán để kích cầu.

Bên cạnh đó, đặc thù sản phẩm cũng đặt đất nền vào thế cạnh tranh không dễ dàng. Khác với căn hộ hay nhà phố có thể đưa vào sử dụng ngay, đất nền thường đòi hỏi người mua tiếp tục bỏ thêm chi phí, thời gian và công sức để xây dựng mới có thể khai thác. Nếu khu vực chưa có cộng đồng dân cư, hệ thống tiện ích và hoạt động kinh tế đủ phát triển, lợi thế về quyền sở hữu đất cũng chưa chắc chuyển hóa thành giá trị sử dụng thực tế. Trong tương quan so sánh với những sản phẩm có thể đáp ứng ngay nhu cầu cư trú hoặc tạo dòng tiền, đất nền khó thuyết phục người mua nếu giá bán không đủ cạnh tranh.

Những thay đổi trên, theo các chuyên gia, đang làm dịch chuyển tiêu chí lựa chọn bất động sản. Thay vì chỉ quan tâm đến tiềm năng tăng giá, người mua ngày càng chú trọng khả năng sử dụng, khai thác và chuyển nhượng. Đất nền có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, nằm gần khu dân cư hiện hữu vẫn có cơ hội tiếp cận khách hàng; ngược lại, những sản phẩm phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng quy hoạch sẽ khó tìm được lực cầu.

Theo giới chuyên môn, thị trường đất nền sẽ khó phục hồi chỉ nhờ thông tin về hạ tầng hoặc những đợt giảm giá. Thanh khoản sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào nhu cầu cư trú thực tế, hoạt động kinh tế tại chỗ và mức giá tương xứng với khả năng khai thác. Với những khu vực chưa đáp ứng được các điều kiện này, tình trạng rao bán kéo dài có thể còn tiếp diễn./.