Tỉnh Đồng Nai đang đứng trước cơ hội hình thành hai ga đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, gồm ga Long Thành và ga Xuân Hòa (Km1459). Nếu được phê duyệt, đây sẽ là bước ngoặt lớn không chỉ về hạ tầng giao thông mà còn mở ra dư địa phát triển mạnh mẽ cho thị trường bất động sản gắn với mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông (TOD).

Theo đó mới đây, UBND tỉnh Đồng Nai vừa đề xuất bổ sung hình thành thêm một nhà ga đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam là ga Xuân Hòa. Ga Xuân Hòa sẽ nằm cách ga Long Thành khoảng 48km và ga Mương Mán (Lâm Đồng) khoảng 66km, đáp ứng quy định về khoảng cách tối thiểu giữa các ga (khoảng 50 km). Vị trí này sở hữu quỹ đất rộng, địa hình bằng phẳng, thuận lợi cho xây dựng nhà ga quy mô lớn, đồng thời kết nối trực tiếp với Quốc lộ 1A và cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, tạo hành lang liên kết chiến lược giữa Đồng Nai và các tỉnh duyên hải Nam Trung Bộ.

Ngoài lợi thế giao thông, khu vực còn tiềm năng phát triển đô thị, khu công nghiệp, dịch vụ - logistics và du lịch sinh thái, phù hợp để khai thác tối đa giá trị gia tăng từ hạ tầng đường sắt cao tốc.

Theo hồ sơ dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam được duyệt trước đó, đoạn tuyến dài 82km qua Đồng Nai chỉ có một ga hành khách tại Cảng hàng không quốc tế Long Thành, một ga hàng hóa ở xã Trảng Bom và hai trạm bảo dưỡng kỹ thuật ở Xuân Hòa và Xuân Đường. Điều này đồng nghĩa, khu vực phía Đông Đồng Nai, đặc biệt các xã Xuân Lộc, Xuân Phú, Xuân Hòa chưa được bố trí ga hành khách, dù dư địa phát triển TOD còn rất lớn.

Theo khảo sát trên Batdongsan.com.vn, giá rao bán bất động sản quanh Long Thành hiện dao động 2 - 51 triệu đồng/m2, còn tại Xuân Lộc và Xuân Hòa khoảng 2 - 56 triệu đồng/m2, tùy vị trí, loại hình và pháp lý. Tuy nhiên, thanh khoản toàn khu vực phía Nam vẫn yếu. Báo cáo của DKRA Group cho biết, trong quý II/2025, toàn thị trường phía Nam chỉ tiêu thụ được 446/6.415 nền đất, tương đương khoảng 7% nguồn cung, phần lớn là hàng tồn với giá chào 9-70 triệu đồng/m2. Điều này phản ánh rõ thực trạng kỳ vọng hạ tầng là có, nhưng dòng tiền chưa bùng nổ trong ngắn hạn.

Về dài hạn, nếu ga Xuân Hòa được bổ sung, Đồng Nai sẽ có hai trung tâm TOD ở hai đầu Tây - Đông, tạo sự phân bổ hợp lý về phát triển đô thị và kinh tế - xã hội. Sự cộng hưởng của hệ thống đường sắt tốc độ cao với các trục cao tốc, quốc lộ hiện hữu sẽ không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển liên vùng mà còn tái cấu trúc nhu cầu ở thực, thương mại - dịch vụ và logistics. Tác động này được dự báo sẽ nâng giá trị bất động sản một cách bền vững, khác biệt với những đợt tăng giá ngắn hạn theo "sóng tin đồn".

Với quy mô toàn tuyến dài 1.541km, tốc độ thiết kế 350km/h, gồm 23 ga hành khách, 5 ga hàng hóa, tổng vốn đầu tư sơ bộ hơn 1,71 triệu tỷ đồng (khoảng 67,34 tỷ USD), Dự án đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam được kỳ vọng sẽ trở thành "trục xương sống" mới của vận tải hành khách, tạo động lực phát triển lan tỏa mạnh mẽ đến các khu vực có nhà ga, trong đó Đồng Nai được xem là một trong những điểm được hưởng lợi lớn nhất nếu được sở hữu đồng thời cả ga Long Thành và 2 nhà ga hành khách tốc độ cao.