Tháng 7 vừa qua, Sở TN-MT TP.HCM công bố danh sách 77 dự án nhà ở và Hà Nội công bố 34 dự án đang thế chấp ngân hàng. Thông tin thu hút sự quan tâm lớn và dư luận và giới đầu tư bất động sản. 

Tuy nhiên cả chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư đều cảm thấy việc cung cấp thông tin này là chưa đủ. Buổi tọa đàm với chủ đề “Dự án bất động sản thế chấp ngân hàng" do Tạp chí đầu tư bất động sản CafeLand tổ chức đã làm sáng rõ thêm một số thông tin. 

Người dân đang chịu thiệt

Theo TS.Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia kinh tế- trong hệ thống tài chính hiện nay, cho phép chủ đầu tư huy động vốn để phục vụ dự án. Họ huy động tiền từ ngân hàng, từ dân chúng để tài trợ cho dự án. Đây là bất cập lớn trong hệ thống tài chính Việt Nam.

Ảnh minh hoạ

Trong khi đó ở Mỹ, các nhà kinh doanh bất động sản nếu muốn vay vốn để hoàn thành dự án thì phải đến ngân hàng và chỉ có ngân hàng mới có thẩm quyền nhận tài sản thế chấp là dự án đó. Dân chúng thì bỏ tiền vào mua căn hộ. Tiền đó gọi là tiền cọc và tài khoản được phong tỏa. Sau khi hoàn thành thì tiền đó được trao cho nhà đầu tư. Không có chuyện chủ đầu tư tay trái thì huy động tiền ngân hàng, tay phải huy động của dân.

"Trong tình trạng hiện tại, theo tôi người dân bị đưa vào tình trạng bất khả kháng là một nhà đầu tư trong khi họ chỉ là người mua nhà. Hệ thống tài chính hiện đã biến họ thành nhà đầu tư bất đắc dĩ và rủi ro là ngoài ý muốn" - ông Hiếu bày tỏ quan điểm. 

Ông Hiếu cũng khẳng định việc cho phép chủ đầu tư tay trái thì huy động tiền ngân hàng, tay phải huy động của dân để đầu tư dự án tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Có hai loại thế chấp bất động sản, một là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai - thế chấp trực tiếp. Loại thứ hai là thế chấp gián tiếp, có một bên thứ ba thế chấp để chủ đầu tư và bảo lãnh cho chủ đầu tư tại ngân hàng. Mối quan hệ của bên thứ ba với chủ đầu tư có thể có mối quan hệ thương mại nào đó. Chúng ta hiện nay vẫn chưa phân biệt được hai loại thế chấp trực tiếp và gián tiếp. Cuối cùng thiệt hại vẫn là ngươi mua nhà.

Ông Hiếu cũng cho rằng người dân khi đi mua nhà có quyền biết dự án có thế chấp hay không và thế chấp bao nhiêu.

"Có hai khía cạnh, công bố thông tin đại chúng và khía cạnh thứ 2 là làm sao người dân có thể biết. Người dân đi mua nhà phải biết được dự án có thế chấp hay không, thế chấp bao lâu. Tôi đồng ý phải công khai thông tin về các chủ đầu tư, dự án bị thế chấp. Tôi không ngại việc bảo mật thông tin. Vì những thông tin về bảo lãnh thế chấp, ai thế chấp, bảo lãnh cho ai, bảo lãnh bao lâu… là những thông tin hết sức cơ bản, không bảo gì, không ảnh hưởng đến ai".

Doanh nghiệp than "chưa ổn lắm"

Nói về quyết định công bố các doanh nghiệp thế chấp ngân hàng, ông Phạm Ngọc Liên - Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM - cho biết: 

"Cách đây khoảng 2 tháng có sự kiện của dự án Harmona Tân Bình. Ngay khi sự việc xảy ra, chúng tôi được thành phố giao xử lý vụ việc nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà và các bên liên quan, sau đó báo cáo UBND Thành phố để không xảy ra những câu chuyện tương tự như Harmona.

Khi sự việc xảy ra chúng tôi có tiếp xúc với ban quản trị chung cư thì những người mua nhà cho biết có rất ít thông tin khi mua nhà, chủ yếu tiếp cận thông tin từ chủ đầu tư là chính. Người mua cũng muốn tìm hiểu thông tin nhưng không biết tìm hiểu ở đâu.

Do đó, Sở Tài nguyên Môi trường nhìn thấy yêu cầu bức thiết của người mua nhà là yêu cầu minh bạch thông tin". 

Ông Nguyễn Khánh Hưng - GĐ Điều hành Tập đoàn Đất Xanh - cho rằng việc công bố của Sở Tài nguyên Môi Trường chưa đầy đủ, có những trường hợp đã giải chấp nhưng vẫn chưa được cập nhật và những trường hợp thế chấp tài sản riêng của mình không ảnh hưởng đến người mua nhà nhưng Sở vẫn công bố.

"Vì vậy, tôi kiến nghị các cơ quan nên giải quyết làm sao để công bố thông tin cho đầy đủ. Một thị trường có vài trăm doanh nghiệp nhưng chỉ công bố vài chục doanh nghiệp thì chưa ổn lắm. Nên lấy thêm một vài đầu mối nữa đảm bảo người dân được biết và công bố tiếp luôn để người dân được biết." - ông Hưng cho biết. 

Đồng quan điểm, ông Lương Sĩ Khoa - Phó Chủ tịch HĐQT An Gia Investment bày tỏ: "Chúng tôi ủng hộ việc này, nhưng việc công bố này cần đầy đủ và chi tiết hơn để không khiến khách hàng hoang mang. Đợt công bố vừa rồi chưa đầy đủ nên cần xem xét kỹ càng hơn".

Làm gì để thông tin được đầy đủ, kịp thời?

Ông Nguyễn Xuân Bắc - Trưởng Phòng tín dụng ngành Công nghiệp và xây dựng – Vụ Tín dụng Ngân hàng Nhà nước cho rằng, hiện nay thấy Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội cũng có công bố này.

Điểm chung là ở Thông tư 09 liên tịch giữa Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường yêu cầu Sở Tài nguyên các tỉnh/thành để đăng thông tin trên website của Sở. Tôi nghĩ hoạt động này không chỉ diễn ra tại TP.HCM, Hà Nội mà rộng khắp trên cả nước trong thời gian tới.

Do đó, hoạt động công bố như vậy sẽ phổ biến hơn và không có gì bất thường. Theo đó ngươi dân cũng sẽ đón nhận thông tin kịp thời hơn. Theo quy định hiện nay, tại điều 3 Thông tư 26/2015_NHNN, nguyên tắc thế chấp là chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để thực hiện xây dựng dự án đó.

Việc công bố thời gian qua góp phần minh bạch thông tin cho thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, tuy nhiên còn có một số thắc mắc về nội dung công bố thông tin sao cho đầy đủ và kịp thời.

Để việc công bố thông tin đầy đủ cần giao trách nhiệm cho cơ quan nào, công bố thông tin gì và thời gian công bố ra sao. Hiện nay Nghị định 117/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.