PV: Việc cải tạo chung cư cũ dường như ngày càng rơi vào bế tắc vì khó khăn trong thỏa thuận tỷ lệ đền bù. Trước đây, đã từng có những dự án, tỷ lệ đền bù khá cao như 1,5; 2,5 thậm chí lên đến 3 lần nên những dự án sau, người dân luôn đem con số đó ra để so sánh. Có phải điều này tạo ra một tiền lệ, thưa ông?
PGS.TS Trần Kim Chung: Nếu nhìn dưới góc độ người dân, những đòi hỏi của họ không phải là vô lý. Vì người dân bao giờ cũng nhìn nhận cao giá trị tài sản của mình. Rõ ràng, có những dự án đã đạt được tỷ lệ đền bù cao thì không lý gì họ lại chấp nhận thiệt thòi hơn. Thế nên, tỷ lệ đền bù giờ có là 2,5 hay 3, thậm chí cao hơn nữa, cũng chưa chắc họ đã hài lòng.
Nhưng phải nhìn câu chuyện tỷ lệ đền bù này sâu xa hơn. Vì sao những dự án kia có thể đền bù cao đến vậy? Vì họ được xây chung cư cao cấp đến hai mấy tầng. Vậy diện tích chung cư cũ là 5 tầng, theo tỷ lệ đền bù hệ số 3, họ sẽ trả lại cho dân khoảng 15 tầng, số tầng còn lại họ kinh doanh có thể vẫn có lãi. Nhưng với những dự án bị giới hạn chiều cao, chẳng hạn chỉ được xây 8-12 tầng, thì đền bù có khi còn chưa đủ, nói gì đến lời lãi. Mà rõ ràng, doanh nghiệp cần lợi nhuận, họ đâu phải nơi làm từ thiện?
Hệ quả của việc này chưa đủ rộng để tác động gì đến thị trường BĐS nhưng nó dẫn đến những tồn đọng về mặt xã hội. Nhà nước không hoàn thành trách nhiệm của mình, bộ mặt đô thị ngày một xuống cấp; người dân tiếp tục phải sống trong cảnh tối tăm thậm chí nguy hiểm đến tính mạng; cuối cùng, doanh nghiệp thấy lợi ích nhưng chỉ có thể đứng nhìn, không thể bắt tay vào việc.
PGS. TS Trần Kim Chung
PV: Thưa ông, để giải bài toán này thực sự quá khó. Làm thế nào để vừa làm người dân hài lòng, lại giúp doanh nghiệp thuận lợi bắt tay vào cải tạo chung cư cũ mà vẫn sinh lời?
PGS.TS Trần Kim Chung: Để giải được bài toán này cần phải giải quyết được vấn đề ở 3 nhóm: Người dân, doanh nghiệp và nhà nước. Làm thế nào để hài hòa lợi ích cả 3 bên, chứ không thể nhìn về lợi ích của một phía, người dân hay doanh nghiệp. Một khu chung cư xấu, cũ nát và xuống cấp, hết niên hạn sử dụng, đương nhiên phải đập bỏ để xây mới. Vậy tại sao xây nhà cho dân mà dân lại không đồng ý?
Đặt ngược lại vấn đề, rất nhiều dự án làm đường, chỉnh trang đô thị nên cần giải phóng mặt bằng, vì sao người dân vẫn đồng ý để đến tái định cư nơi khác, thậm chí họ chấp nhận đền bù trắng? Đó là vì họ chấp hành chủ trương giải tỏa của nhà nước.
Cải tạo chung cư cũ là lợi ích xã hội, không phải kinh doanh, vì thế phải ứng xử theo cách của xã hội. Đừng để doanh nghiệp mặc cả với người dân mà Nhà nước bắt buộc phải nhập cuộc.
Trong số những tòa nhà tập thể cũ đã xuống cấp ở khu vực Giảng Võ (Ba Đình, Hà Nội), chung cư A6, C7 được xây lại đầu tiên với phương thức xã hội hóa nhà ở. Sau đó, tại khu này, chung cư D2 Giảng Võ cũng được xây dựng lại với thiết kế 21 tầng nổi, 2 tầng hầm, 1 tầng kỹ thuật và 1 tầng mái. Ảnh: Kháng Trần
PV: Vậy theo ông, Hà Nội có nên đưa ra một tỷ lệ cứng trong cải tạo chung cư cũ như tỷ lệ 1 đổi 1?
PGS.TS Trần Kim Chung: Tôi nghĩ vấn đề ở đây không phải là tỷ lệ 1 đổi 1 hay 1 đổi 2… Việc cốt tử là giải quyết thế nào với diện tích lấn chiếm, diện tích tăng thêm ngoài sổ đỏ. Bởi tỷ lệ 1 đổi 1 của 30m2 theo sổ đỏ khác với 1 đổi 1 của 70m2 người dân đang sử dụng. Và mọi mâu thuẫn trong tỷ lệ đền bù cũng từ đây mà ra. Đây mới là bài toán quan trọng cần phải giải quyết.
Theo tôi, việc này Nhà nước hoàn toàn có thể quy định được cụ thể, để tránh những xung đột về sau. Ví dụ Nhà nước đưa ra một văn bản, thống nhất từ trên xuống dưới, không chỉ Hà Nội mà cả TP. HCM với nội dung, diện tích dôi dư, diện tích lấn chiếm ngoài sổ đỏ thì sẽ được đền bù như thế nào?
Ngoài ra, cũng cần đưa ra một khung tỷ lệ đền bù nhất định chứ không phải áp dụng cứng duy nhất một tỷ lệ. Điều này phụ thuộc vào những yếu tố như vị trí khu đất cải tạo nằm ở đâu (trong vành đai hay ngoài vành đai, tiếp cận ra lộ giới bao nhiêu, cách trung tâm bao nhiêu…), khu vực này được quy hoạch xây bao nhiêu tầng, giới hạn chiều cao như thế nào... từ đó sẽ đưa ra được tỷ lệ phù hợp, hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp.
PV: Phải chăng lúc này, Nhà nước mới chính là “chìa khóa vạn năng” mở nút thắt cải tạo chung cư cũ?
PGS.TS Trần Kim Chung: Việc cải tạo chung cư cũ không thể thực hiện nhỏ lẻ theo kiểu những khu nằm ở vị trí mặt đường, “đất vàng” thì cải tạo trước, những khu nhà xập xệ, xuống cấp nằm trong ngõ sâu thì chẳng biết “yên phận” đến bao giờ.
Nhà nước phải đứng ra, lên danh sách cụ thể như: có bao nhiêu khu đang cần cải tạo lại, phương án thiết kế của từng khu một như thế nào cho phù hợp với quy hoạch, cảnh quan và đặc tính sinh hoạt từng nơi… Sau đó cho đấu thầu công khai, minh bạch để cả doanh nghiệp và người dân cùng được biết.
Lúc này, doanh nghiệp nào thấy phù hợp, đủ tiềm lực sẽ vào thực hiện, người dân cũng được biết công khai. Bởi bản chất, câu chuyện "đòi hỏi" tỷ lệ đền bù không phải vì người dân tham lam mà vì họ thấy chưa thỏa mãn, họ sợ có gì đó khuất tất đằng sau mà mình không biết. Doanh nghiệp cũng thấy sòng phẳng, không phải họ đi xin đất mà họ đấu thầu công khai, lãi thì làm, không lãi thì thôi. Làm sao để các bên đều hiểu, lợi ích của tôi xuất phát từ lợi ích của anh.
Một vấn đề mấu chốt nữa là người đứng đầu phải đủ mạnh, đủ quyết tâm và gạt bỏ được hết lợi ích nhóm. Mọi việc làm đều xuất phát từ lợi ích cộng đồng. Có như vậy, cả người dân và doanh nghiệp mới phục, không xảy ra những rắc rối, khiếu kiện phức tạp sau đó.
Xin cảm ơn ông!
