Nguồn cung khởi sắc, phân hóa rõ nét giữa các phân khúc

Quý I/2026 ghi nhận một "nốt trầm" của thị trường bất động sản khi thanh khoản suy giảm dưới tác động của lãi suất tăng cao và bất ổn địa chính trị toàn cầu. Tuy nhiên, điểm sáng đáng chú ý đến từ phân khúc căn hộ khi nguồn cung bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, dù vẫn mang tính thận trọng và phân hóa rõ rệt.

Theo dữ liệu từ Knight Frank Việt Nam, tại TP.HCM, nguồn cung mới trong quý đầu năm chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp. Các dự án mới như Masteri Cosmo Central (khu Đông) hay Sunshine Sky City (khu Nam) phản ánh xu hướng định vị sản phẩm cao cấp của các chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao.

Tuy nhiên, nếu mở rộng phạm vi sang các khu vực lân cận như Bình Dương (cũ) và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), bức tranh nguồn cung trở nên đa dạng hơn. Tại đây, phân khúc bình dân và trung cấp đóng vai trò chủ đạo, góp phần nâng tỷ lệ hấp thụ chung của khu vực TP.HCM mở rộng lên 36%, trong đó riêng các địa phương vệ tinh đạt tới 51%.

Sự phân hóa này cho thấy chiến lược phân hóa phân khúc tại TP.HCM đang diễn ra rõ nét: Khu vực trung tâm tập trung dòng sản phẩm cao cấp, trong khi vùng ven và đô thị vệ tinh trở bổ sung đáng kể các dự án nhà ở vừa túi tiền.

Giá bán cũng tiếp tục xu hướng tăng, phản ánh áp lực chi phí. Tại TP.HCM, giá sơ cấp đạt trung bình 4.078 USD/m² (khoảng 107 triệu đồng/m2) tăng 3,2% theo quý và 11,8% theo năm. Trong khi đó, các khu vực mở rộng ghi nhận mức giá khoảng 3.676 USD/m² (khoảng 96 triệu đồng/m²), thấp hơn nhưng vẫn duy trì xu hướng đi lên.

Ở chiều ngược lại, thị trường Hà Nội cho thấy nguồn cung dồi dào hơn nhưng cũng đối mặt với áp lực về giá. Trong quý I/2026, Hà Nội ghi nhận 3.432 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 6.250 căn (bao gồm cả hàng tồn kho). Đáng chú ý, phân khúc hạng sang chiếm tỷ trọng lớn, với 45% nguồn cung mới đến từ các dự án cao cấp như LUMIÈRE Essence Peak hay Rivea Residences.

Giá bán sơ cấp tại Hà Nội đạt mức kỷ lục 4.274 USD/m² (khoảng 112 triệu đồng/m²), tăng khoảng 10% theo quý. Mức giá này đã bắt đầu ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường khi tỷ lệ hấp thụ giảm xuống còn 45%, thấp hơn so với 56% cùng kỳ năm trước.

Dù vậy, lực cầu không biến mất mà đang dịch chuyển rõ rệt sang phân khúc trung cấp. Dự án An Bình Home Land - chiếm 42% nguồn cung mới của Hà Nội - ghi nhận tốc độ tiêu thụ tốt nhờ mức giá "dễ thở" hơn với nhiều người mua, dao động khoảng 70 - 80 triệu đồng/m².

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cho biết, trong năm 2026, thị trường dự kiến đón khoảng 18.454 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B. Đồng thời, xu hướng phát triển đa cực gắn với hạ tầng sẽ ngày càng rõ nét khi các dự án dịch chuyển ra ngoài trung tâm, đặc biệt là khu vực phía Tây và các đô thị vệ tinh.

Thực tế cho thấy, hàng loạt dự án đang được triển khai hoặc mở bán tại Hà Nội như Imperia Ocean City (hơn 5.600 căn), Masteri Era Landmark (hơn 5.000 căn), hay các dự án nhà ở xã hội tại Mê Linh, Đông Anh, Hoàng Mai… đang góp phần bổ sung nguồn cung đáng kể cho thị trường.

Đáng chú ý, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá hợp lý đang có dấu hiệu tăng tốc. Các dự án với mức giá từ 10 - 25 triệu đồng/m² đang mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở cho người thu nhập trung bình, góp phần cân bằng cung - cầu trong bối cảnh giá căn hộ thương mại neo cao.

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, việc nhiều dự án hoàn thiện và gia nhập thị trường trong năm 2026 sẽ khiến cạnh tranh giữa các chủ đầu tư trở nên gay gắt hơn, qua đó giúp mặt bằng giá có xu hướng "hạ nhiệt" sau giai đoạn tăng nóng kéo dài.

"Sự bùng nổ nguồn cung từ năm 2026 cùng với các chính sách thúc đẩy nhà ở xã hội và phát triển hạ tầng sẽ giúp thị trường căn hộ bước vào chu kỳ cân bằng, lành mạnh hơn", ông David Jackson nhận định.

Thị trường vào giai đoạn chuyển trạng thái

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam dự báo, bước sang quý II/2026, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ thoát khỏi tình trạng trầm lắng và bước vào giai đoạn "chuyển trạng thái". "Tôi đánh giá quý II này, lĩnh vực bất động sản sẽ chuyển biến tích cực hơn. Thị trường không thiếu cơ hội, chỉ đang thiếu những sản phẩm đủ tốt để hấp thụ dòng tiền", ông nói.

Theo chuyên gia, một điểm quan trọng là cấu trúc nhu cầu đã thay đổi rõ rệt. Thị trường hiện nay được dẫn dắt bởi người mua ở thực và những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn như các chu kỳ trước. Cùng với đó, tín hiệu tích cực của quý II nằm ở việc thanh khoản có xu hướng cải thiện dần, nhưng mang tính chọn lọc rất cao. Riêng phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn vẫn giữ vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu ở thực ổn định. Trong khi đó, đất nền vùng ven bắt đầu có tín hiệu thu hút sự quan tâm trở lại nhưng sẽ không còn những đợt "sóng" mạnh như trước, mà phụ thuộc nhiều vào quy hoạch và hạ tầng.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Eras Land cho hay, sau quý I/2026 đối mặt với nhiều biến động ngoài tầm kiểm soát, các doanh nghiệp bất động sản đều đang trong động thái thận trọng và điều chỉnh kế hoạch kinh doanh theo hướng ưu tiên bảo toàn nguồn lực. Dưới áp lực của lãi suất tăng cao, các chủ đầu tư đều đang tập trung cho chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ khách hàng vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.

Theo bà Hương, quý II/2026 là quý quan trọng quyết định tình hình thị trường bất động sản năm 2026. Nếu kịch bản tích cực xảy ra với lãi suất hạ nhiệt, đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ và chính phủ ưu tiên cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế thì thị trường sẽ đón nhận các giao dịch mở bán sôi động hơn. Tuy nhiên yếu tố địa chính trị vẫn còn tiềm ẩn nhiều bất ổn do chiến tranh có thể kéo dài dẫn đến khủng hoảng về năng lượng, chuỗi cung ứng toàn cầu bị ảnh hưởng, lạm phát và thắt chặt chi tiêu sẽ tác động trái chiều đến thị trường trong các quý còn lại của năm 2026.

"Khả năng cao lãi suất sẽ được điều chỉnh và hạ nhiệt trong quý II, vì nếu tiếp tục kéo dài sẽ gây nhiều hệ lụy cho các cá nhân, doanh nghiệp và cả nền kinh tế. Cùng với đó, để tăng hiệu quả bán hàng, các chủ đầu tư vẫn phải đưa ra các giải pháp tài chính thanh toán linh hoạt cho khách mua", bà Hương nhấn mạnh.

Cũng theo dữ liệu từ Knight Frank Việt Nam, dự báo đến cuối năm 2027, thị trường TP.HCM mở rộng sẽ cung cấp khoảng 50.000 căn hộ, trong đó 30.000 căn đến từ khu vực trung tâm, chủ yếu là phân khúc cao cấp. Ngược lại, nguồn cung tại các đô thị vệ tinh sẽ tiếp tục tập trung vào phân khúc bình dân và trung cấp, đóng vai trò cân bằng thị trường.

Tại Hà Nội, khoảng 34.000 căn hộ mới dự kiến được tung ra thị trường đến năm 2027, với xu hướng dịch chuyển mạnh ra khu vực ngoài Vành đai 3,5. Các đại đô thị như Nam An Khánh, Mailand Hanoi City hay Hinode Royal Park sẽ trở thành khu vực bổ sung nguồn cung chủ lực.

Nhìn tổng thể, thị trường căn hộ đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, nơi tăng trưởng không còn dựa vào "sóng" đầu cơ mà dựa trên nền tảng nhu cầu thực và hạ tầng. Sự khởi sắc của nguồn cung, cùng với quá trình tái cấu trúc nhu cầu, đang tạo ra một thị trường ổn định hơn, minh bạch hơn và hướng đến phát triển bền vững trong trung và dài hạn.