Nhà ở xã hội: Những tín hiệu cho 2017

Khu đô thị NƠXH Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội). Ảnh: Kháng Trần.

Thể chế, chính sách dần được hoàn thiện

Theo con số thống kê, từ năm 2009 đến nay, cả nước đã hoàn thành xây dựng 179 dự án phát triển NƠXH cho người thu nhập thấp, tại khu vực đô thị, KCN, với khoảng 71.150 căn hộ, tương đương khoảng 3,7 triệu m2, tổng mức đầu tư khoảng 25.900 tỷ đồng (gồm 97 dự án NƠXH cho công nhân KCN, 82 dự án NƠXH cho người có thu nhập thấp).

Đạt được kết quả trên, trước hết là do hệ thống thể chế, chính sách pháp luật về NƠXH đang từng bước được hoàn thiện và đã cơ bản hình thành khung pháp lý tương đối đầy đủ, đồng bộ, với nhiều sự đổi mới có tính đột phá để điều chỉnh việc phát triển NƠXH.

Cụ thể, việc xác định chỉ tiêu phát triển nhà ở, trong đó có NƠXH đã trở thành một trong những nhiệm vụ quan trọng trong kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội 5 năm, hàng năm của các địa phương và của cả nước. Chính sách cũng đã quy định cụ thể trong các quy hoạch đô thị, khu công nghiệp phải bố trí quỹ đất để phát triển NƠXH, trong đó các dự án nhà ở thương mại có quy mô chiếm đất từ 10 ha trở lên phải dành 20% quỹ đất đã đầu tư hạ tầng để phát triển NƠXH; hỗ trợ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào và trong phạm vi dự án NƠXH.

Bên cạnh đó, nhiều văn bản đã điều chỉnh, bổ sung các cơ chế tài chính, tín dụng ưu đãi để thu hút các nguồn vốn cho phát triển NƠXH, giảm dần sự hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách Nhà nước, kết hợp giữa ngân sách cấp và cho vay như: miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, cho vay tín dụng ưu đãi; các doanh nghiệp tự xây dựng nhà ở cho công nhân, hoặc mua, thuê nhà cho công nhân ở thì chi phí nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp; người dân có đất và tự đầu tư xây dựng NƠXH cũng được hỗ trợ như doanh nghiệp; cho phép chủ đầu tư dự án NƠXH được dành 20% quỹ đất (không thu tiền sử dụng đất) để xây dựng công trình dịch vụ, nhà ở thương mại hoặc dành 20% sàn xây dựng NƠXH để bán theo giá kinh doanh thương mại, nhằm bù đắp chi phí, giảm giá bán...

Dự án NƠXH Ecohome của Công ty CP đầu tư và Thương mại Thủ đô. Ảnh: Kháng Trần.

Ngoài ra, các chủ đầu tư phát triển NƠXH để cho thuê sẽ được hưởng mức hỗ trợ cao hơn so với trường hợp để bán; quy định các dự án phát triển NƠXH phải dành ít nhất 20% để cho thuê…

Đặc biệt, thời gian qua, với việc thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng và triển khai đồng bộ các giải pháp của Chính phủ theo tinh thần của Nghị quyết 02/NQ-CP, đã góp phần tháo gỡ khó khăn, giúp thị trường BĐS hồi phục tích cực. Điều đó thể hiện khá rõ qua các yếu tố: giá cả ổn định, thanh khoản tăng, cơ cấu hàng hóa BĐS được điều chỉnh, hướng tới nhu cầu thực và khả năng thanh toán của thị trường, hàng loạt NƠXH khu vực đô thị và KCN được triển khai trên phạm vi cả nước...

Doanh nghiệp nhập cuộc

Với môi trường vĩ mô như vậy, ngay lập tức, hàng loạt doanh nghiệp đã tham gia đầu tư phát triển phân khúc nhà ở này. Tiêu biểu phải kể đến như Tổng công ty Becamex Bình Dương, Tổng công ty Viglacera, Tổng công ty IDICO, Công ty Samsung Thái nguyên, Công ty địa ốc Hoàng Quân, Capital House... Một số dự án trở thành mô hình tốt cả về đầu tư, chất lượng nhà ở và dịch vụ, quản lý, vận hành...

Điển hình Khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội) do Tổng công ty Viglacera làm chủ đầu tư. Dự án được triển khai đồng bộ, bảo đảm an toàn thi công, tiến độ và chất lượng. Hơn 3.400 căn hộ NƠXH có diện tích từ 35-70 m2 ngay sau khi ra mắt thị trường đã được người dân đón nhận. Được biết, giá bán bình quân của dự án chỉ từ 8,68-9,8 triệu đồng/m2 và hiện đang là mô hình “kiểu mẫu” được Chính phủ khuyến khích nhân rộng.

Từ những nỗ lực đó, Khu đô thị Đặng Xá đã được vinh danh tại Giải thưởng BĐS quốc tế (AIP) trong hạng mục Dự án phức hợp BĐS đạt chuẩn quốc tế, khu vực Châu Á Thái Bình Dương; được Bộ Xây dựng trao giải thưởng “Công trình chất lượng cao năm 2014”; Hội Kiến trúc sư Việt Nam trao giải thưởng “Kiến trúc xanh Việt Nam 2014”.

Hay như chuỗi căn hộ EcoHome, Capital House cũng đã và đang tạo nên dấu ấn riêng trong dòng căn hộ NƠXH. Được thiết kế với ý tưởng tạo ra không gian sống tiện nghi và hiện đại, sử dụng năng lượng mặt trời, cây xanh, vật liệu xây dựng gần gũi với thiên nhiên..., EcoHome tạo cảm giác thoải mái cho người sử dụng, bởi không gian kiến trúc hài hòa với môi trường.

Với quy mô 2.000 căn hộ, diện tích từ 36-70 m2, giá bán trung bình khoảng 12,5 triệu đồng/m2, EcoHome trở thành một dự án “thực sự đáng sống” bởi “NƠXH – chất lượng thương mại”.

Một dự án NƠXH điển hình khác tại phía Nam là mô hình Khu nhà ở an sinh xã hội Becamex, được xây dựng trên diện tích 130,7ha, với tổng số 64.700 căn hộ có diện tích từ 30-60 m2, giá bán bình quân chỉ khoảng 5 triệu đồng/m2. Dự án được đánh giá cao về chất lượng, thiết kế căn hộ hợp lý, hạ tầng đồng bộ, tạo không gian cộng đồng và hình ảnh hài hòa thân thiện. Tuy vậy, giá bán căn hộ lại rất phù hợp với công nhân có thu nhập thấp...

Nhìn về tương lai

Có thể thấy, thời gian qua, Chương trình phát triển NƠXH đã nhận được sự hưởng ứng tích cực của nhiều doanh nghiệp lớn và bước đầu đã đạt được những kết quả tích cực. Tuy nhiên, còn một số vướng mắc khiến nhiều doanh nghiệp chưa thực sự hào hứng hoặc gặp khó khăn khi đầu tư vào phân khúc này. Trước hết là cơ chế liên quan đến nguồn vốn.

Sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc, đầu tháng 6/2016, người thu nhập thấp đón nhận tin vui khi Chính phủ có quyết định về mức lãi suất cho vay ưu đãi mua NƠXH là 4,8%/năm tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Tuy nhiên, đến nay việc triển khai vẫn chỉ dừng lại ở một số văn bản hướng dẫn, còn yếu tố quan trọng nhất là nguồn vốn thì vẫn chưa biết lấy từ đâu.

Ngoài ra, tình trạng thiếu quỹ đất, giá bán NƠXH qua các cơ quan chức năng kiểm tra phê duyệt với mức lợi nhuận thấp; thủ tục bán nhà chặt chẽ, qua nhiều khâu thẩm duyệt; các quy định về vật liệu xây dựng phải sử dụng trong công trình NƠXH chưa hợp lý;… là các trở ngại mà doanh nghiệp nêu ra trong quá trình đầu tư, phát triển NƠXH.

Được biết, Chính phủ đang tiếp tục hoàn thiện và đẩy mạnh việc triển khai các chính sách, chương trình phát triển NƠXH theo quy định của pháp luật về nhà ở và Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn 2030 đã đề ra.

Dự án NƠXH Khu đô thị mới Việt Hưng (Long Biên, Hà Nội). Ảnh: Kháng Trần.

Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan cũng đang tiến hành rà soát, sửa đổi những bất cập và bổ sung những điểm mới trong chính sách phát triển NƠXH cho phù hợp để các doanh nghiệp có thể yên tâm đầu tư và người dân thu nhập thấp có thêm cơ hội mua nhà.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến năm 2020, cả nước cần khoảng 1 triệu căn hộ, tương đương khoảng 50 triệu m2. Một số địa phương có nhu cầu NƠXH lớn như Hà Nội (110.000 căn), TP. Hồ Chí Minh (134.000 căn), Đà Nẵng (11.500 căn), Đồng Nai (36.700 căn), Bình Dương (41.250 căn)… Cũng đến thời điểm trên, nhu cầu về nhà ở cho công nhân rơi vào khoảng 1,6 triệu người (khoảng 12,8 triệu m2). Hiện các địa phương đang tiếp tục triển khai 191 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 163.800 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 71.800 tỷ đồng (gồm 70 dự án NƠXH cho công nhân KCN, 121 dự án NƠXH cho người có thu nhập thấp).

Vẫn theo Bộ Xây dựng, từ năm 2017, khoảng 70% nhu cầu thị trường tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trung bình trở xuống. Từ đó có thể thấy, đầu tư vào NƠXH là xu hướng đúng và trúng của các nhà phát triển BĐS. Bởi tiềm năng và nhu cầu nhà ở phân khúc này là rất lớn trong giai đoạn đô thị hóa đang tăng cao./.