Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) mới đây đã quyết định thoái vốn khỏi các dự án tại khu vực Duyên hải miền Trung và tập trung chủ yếu cho các dự án tại TP. HCM nhằm có thể mang đến hiệu quả trong thời gian ngắn và trung hạn.

Theo đó, quyết định thoái vốn khỏi khu vực miền Trung được thể hiện bằng các giao dịch cụ thể như: Ngày 25/6/2025, PDR đã quyết định chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại Công ty Cổ phần (CTCP) Đầu tư Ngô Mây (chủ đầu tư của Dự án Q1 Tower) cho Công ty TNHH Đầu tư Quy Nhơn 68 với giá 435 tỷ đồng; đồng thời công bố kế hoạch rút lui khỏi chủ thể dự án Q1 Tower trong năm 2025.

Sau thoái vốn Ngô Mây/Q1 Tower, nợ phải trả của PDR giảm còn khoảng 12,4 nghìn tỷ đồng; lợi nhuận nửa đầu năm cải thiện nhờ phần tài chính. Dù mức hoàn thành kế hoạch năm còn khiêm tốn, chất lượng lợi nhuận đã "đỡ rủi ro tín dụng" hơn so với giai đoạn trước.

Thương vụ này đóng góp đáng kể vào doanh thu tài chính quý II và cải thiện cấu trúc nợ, qua đó củng cố thanh khoản ngắn hạn của PDR.

Trong khi đó, ở chiều ngược lại, Phát Đạt cũng đã đẩy mạnh việc đô thị hóa sản phẩm tại TP. HCM và các vùng phụ cận như: Dự án La Pura (Đông Bắc TP. HCM) mở bán 8/6/2025 ghi nhận giao dịch thành công 95% tổng quỹ hàng phân khu Zenia ngay trong ngày công bố chính thức, cho thấy sức hấp thụ thực tế ở phân khúc nhà thấp tầng - sức khỏe, dưỡng sinh.

Đối với chiến lược này, Phát Đạt cho rằng việc dồn lực vào miền Nam để tạo hiệu quả ngắn-trung hạn thay vì "trải mỏng" ở dải duyên hải miền Trung, nơi còn cần chu kỳ đầu tư dài hơi hơn.

Vì đâu khu vực miền Nam (đặc biệt là TP. HCM) là "điểm rơi" chiến lược?

Chỉ trong chưa đầy 24 giờ mở bán, một dự án nhà thấp tầng tại TP. Thủ Đức đã "cháy hàng" toàn bộ hơn 200 sản phẩm, bất chấp mức giá trung bình 15–18 tỷ đồng/căn.

Câu chuyện này không còn là cá biệt, mà phản ánh sức hút mạnh mẽ của thị trường bất động sản miền Nam giữa bối cảnh khan hiếm nguồn cung.

Trong dòng chảy ấy, quyết định của Phát Đạt thoái vốn khỏi các dự án miền Trung để dồn lực cho TP. HCM và vùng phụ cận không chỉ là một sự dịch chuyển chiến thuật, mà là một "nước cờ" đón đầu nhịp tăng tốc của thị trường lớn nhất cả nước.

1. Khát nguồn cung sơ cấp

Hiện nay, TP. HCM đang thiếu nguồn cung sơ cấp bền vững ở sản phẩm nhà thấp tầng - compound; nhóm trung lưu gia tăng nhu cầu "ở thực + an sinh", khiến các mô hình khu ở bài bản, dịch vụ tiện ích đồng bộ có tỷ lệ hấp thụ vượt trội.

Theo thống kê của CBRE, chỉ có 350 căn hộ và 58 nhà thấp tầng được chào bán trong những tháng đầu năm 2025, đây được xem là con số rất thấp so với nhu cầu.

Khi nguồn cung đầu tàu bị "nén", khu vực vùng ven của đô thị lõi sẽ hưởng được lợi nhờ chênh lệch giá và kết nối được cải thiện nhanh.

Dự án Case La Pura được xem là bằng chứng thị trường chứ không đơn thuần là kỳ vọng nội bộ.

Theo đó, những dự án pháp lý sạch, sản phẩm ở thực (nhà phố - biệt thự thấp tầng compound, căn hộ vừa túi tiền nâng cao) có tốc độ hấp thụ vượt trội trong bối cảnh cạnh tranh nguồn cung không nhiều.

2. Khung pháp lý hoàn chỉnh là đòn bẩy

Hiện nay, thị trường đang bước đang bước vào giai đoạn tái khởi động nhờ việc hoàn thiện hành lang pháp lý đã giúp cho chu trình phê duyệt - cấp phép trở nên minh bạch hơn.

Đáng nói, điều này được xem là thay đổi mang tính "sống - còn" tại TP. HCM khi đây từng được xem là "điểm nghẽn" lớn nhất của thị trường bất động sản.

Bối cảnh này cũng đã từng được các báo cáo doanh thuộc Phát Đạt liên tục nhắc trong bản tin nhà đầu tư 2025 như một yếu tố thuận lợi.

3. Hưởng lợi từ bệ phóng hạ tầng

Hàng loạt các dự án hạ tầng then chốt đang bước vào chu kỳ về đích như: Vành đai 3 TP. HCM, sân bay quốc tế Long Thành, mạng cao tốc quốc gia...

Nhờ hạ tầng hiện đại và đồng bộ sẽ góp phần làm tăng liên kết vùng. Đối với các nhà phát triển quỹ đất, đây được xem là đòn bẩy giúp tăng giá trị của đất trong chu kỳ 24-48 tháng.

4. Công nghiệp - logistics giữ nhịp

Theo Cushman, KCN miền Nam đã ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ròng gần 172.000m2 nhà xưởng trong quý II/2025. Điều này cho thấy dòng FDI sản xuất-kho vận vẫn duy trì. Tổng tồn kho nhà xưởng xây sẵn đạt ~6,4 triệu/ m2, tăng nhẹ theo năm. Đây là "lõi việc làm" nuôi cầu ở thật cho nhà ở và dịch vụ.

Trong khi đó, tại quý IV/2024, miền Nam đã chứng kiến mức hấp thụ kho bãi tăng gần gấp 3 lần cùng kỳ.

Khi việc làm công nghiệp -logistics tăng ổn định, cầu ở thực lẫn thương mại - dịch vụ tăng theo, đây là nền móng cho chu kỳ tăng giá bền thay vì chỉ "sóng" ngắn hạn.

Dễ thấy, khu vực miền Nam đang hội tụ nhiều lực đẩy dài hạn, được gia cố bởi khung pháp lý mới. Trên nền đó, xoay trục rời miền Trung (vốn cần chu kỳ dài) để tập trung TP. HCM - vùng phụ cận là quyết định đúng thời điểm nếu doanh nghiệp kiểm soát pháp lý, tiến độ và kỷ luật tài chính.

Có thể thấy, quyết định thoái vốn miền Trung để dồn lực TP. HCM là một trade-off có chủ đích khi Phát Đạt chấp nhận hy sinh biên độ tăng trưởng dài hạn ở một số địa bàn để kéo gần dòng tiền về hiện tại, tận dụng "cửa sổ pháp lý-hạ tầng" miền Nam 2025–2027.

Thành công sớm của La Pura (tỷ lệ giao dịch 95% phân khu Zenia) được xem là tín hiệu xác thực cho sức hấp thụ nếu sản phẩm - vị trí - thời điểm khớp nhau.

Với dự báo từ Savills và CBRE, nguồn cung nhà thấp tầng và căn hộ trung - cao cấp tại TP. HCM giai đoạn 2025-2027 có thể chỉ đáp ứng khoảng 60-70% nhu cầu ở thực, trong khi giá bán dự kiến tăng trung bình 8-12%/năm nhờ hạ tầng và FDI. Đây chính là "cửa sổ vàng" để các nhà phát triển chuyển quỹ đất thành lợi nhuận nhanh và biên độ cao.

Phát Đạt đã chọn đứng ở tâm điểm của chu kỳ này, nơi từng mét vuông đất không chỉ mang giá trị tích lũy mà còn là đòn bẩy tài chính và sức bật tăng trưởng.

Trên bàn cờ bất động sản ở thời điểm hiện tại, đây là lúc doanh nghiệp phải vừa dám xuống tiền, vừa biết đặt cược đúng vị trí và Phát Đạt đang chứng minh họ có cả hai điều này.