Tại Diễn đàn "Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 – Động lực cho chu kỳ tăng trưởng mới" do Báo Xây dựng tổ chức ngày 8/1, các chuyên gia, nhà quản lý và đại diện cơ quan quản lý Nhà nước đã đưa ra nhiều phân tích sâu sắc về bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam. Điểm chung trong các tham luận cho thấy, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc toàn diện, với nền tảng thể chế được củng cố, dòng vốn được khơi thông và yêu cầu phát triển bền vững ngày càng rõ nét.

Thị trường không còn chỗ cho đầu tư "ăn xổi"

Đánh giá về diễn biến thị trường, Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc sáp nhập 34 tỉnh, thành đã tạo ra bước ngoặt lớn đối với cấu trúc thị trường bất động sản, dòng vốn đầu tư và hành vi của nhà đầu tư.

"Bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới với cả cơ hội mở rộng lẫn thách thức", ông Đính nói.

Theo ông, bức tranh thị trường năm 2025 cho thấy nhiều tín hiệu tích cực: nguồn cung tăng mạnh, đạt mức cao nhất kể từ năm 2020; giao dịch phục hồi rõ rệt, tiệm cận giai đoạn ổn định trước đây; mặt bằng giá được kiểm soát tốt hơn nhờ sự điều tiết của Nhà nước. Việc hình thành các thị trường bất động sản quy mô lớn sau sáp nhập đã làm đứt gãy các "cơn sóng" đầu cơ ngắn hạn, đưa thị trường về quỹ đạo phát triển ổn định, dài hạn hơn.

Đặc biệt, đầu tư công và dòng vốn tín dụng tiếp tục đóng vai trò là lực đẩy quan trọng. Dòng tín dụng toàn nền kinh tế đạt hơn 4 triệu tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm khoảng 1,8 triệu tỷ đồng. Sáu tháng cuối năm 2025 ghi nhận tới 63% tổng lượng giao dịch cả năm, cho thấy niềm tin thị trường được cải thiện đáng kể.

Tuy nhiên, TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: "Thị trường sẽ không còn chỗ cho đầu tư ăn xổi. Giai đoạn tới đòi hỏi các chủ thể phải chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và tuân thủ nghiêm kỷ cương thị trường trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số".

Thị trường bất động sản bước vào thời điểm tái cấu trúc

Trình bày tham luận tại diễn đàn, TS. Nguyễn Minh Phong - chuyên gia kinh tế nhận định thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt tại khu vực phía Nam, đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc trên tất cả các phương diện. Theo ông, quá trình này không chỉ diễn ra ở phạm vi doanh nghiệp hay sản phẩm, mà mang tính hệ thống, bao trùm từ cơ cấu chủ thể tham gia thị trường, cơ cấu sản phẩm, mặt bằng giá, dịch vụ hỗ trợ cho tới thể chế và phương thức quản lý Nhà nước.

Sự tái cấu trúc này, theo TS. Nguyễn Minh Phong, gắn liền với yêu cầu nâng cao chất lượng sống, thúc đẩy ứng dụng công nghệ, tiêu chuẩn phát triển xanh và các mô hình đô thị hiện đại. Thị trường đang dần rời xa các sản phẩm mang tính đầu cơ ngắn hạn, chuyển sang phục vụ nhu cầu ở thực, đề cao công năng sử dụng, tiện ích và tính bền vững.

Một động lực quan trọng cho quá trình tái cấu trúc là làn sóng cải cách thể chế quy mô lớn chưa từng có. Trong vòng 5 năm trở lại đây, Quốc hội đã thông qua nhiều luật, pháp lệnh quan trọng; Chính phủ cắt giảm, đơn giản hóa hàng nghìn thủ tục hành chính, riêng năm 2025 ban hành hàng trăm nghị định, nghị quyết và văn bản pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, nhiều cơ chế đặc thù mới được áp dụng, trong đó có quy định cho phép triển khai dự án khi đạt sự đồng thuận của đa số chủ sở hữu, góp phần tháo gỡ các dự án tồn đọng kéo dài nhiều năm. Theo TS Nguyễn Minh Phong, đây vừa là cơ hội lớn, vừa đặt ra yêu cầu buộc doanh nghiệp phải thay đổi tư duy phát triển, nâng cao năng lực tài chính, quản trị và trách nhiệm xã hội.

Ông Nguyễn Văn Sinh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhận định, thị trường bất động sản đang đứng trước cơ hội bước vào giai đoạn phát triển ổn định và bền vững hơn, trên nền tảng hoàn thiện thể chế và tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý.

Theo Thứ trưởng, lĩnh vực xây dựng và bất động sản hiện đóng góp khoảng 11% GDP, trong đó riêng bất động sản chiếm khoảng 4,5%. Nhiều luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng các nghị quyết đặc thù đã và đang phát huy hiệu quả, góp phần tăng nguồn cung và khơi thông dòng vốn đầu tư.

Số liệu cho thấy, cả nước hiện có hơn 1.100 dự án nhà ở thương mại và gần 700 dự án nhà ở xã hội đang triển khai. Riêng năm 2025, hơn 102.000 căn nhà ở xã hội được hoàn thành, vượt kế hoạch đề ra. Công tác tháo gỡ các dự án tồn đọng cũng được đẩy mạnh, từng bước khơi thông nguồn lực cho giai đoạn phát triển tiếp theo.

"Năm 2025 là năm tạo nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2026", Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh khẳng định. Đồng thời, ông cũng lưu ý những thách thức còn tồn tại như thiếu nhà ở giá phù hợp, giá bất động sản cao so với thu nhập và hệ thống thông tin thị trường chưa đồng bộ.

Một điểm chung được các chuyên gia nhấn mạnh tại diễn đàn là sự sàng lọc mạnh mẽ các chủ đầu tư trong giai đoạn tới. Thị trường sẽ dần chuyển từ các dự án nhỏ lẻ, manh mún sang các đại dự án, siêu đô thị quy mô lớn, gắn với hạ tầng đồng bộ, giao thông công cộng và không gian sống hiện đại. Những mô hình này đòi hỏi chủ đầu tư có tiềm lực tài chính vững, năng lực quản trị chuyên nghiệp và tầm nhìn dài hạn.

Cùng với đó, cơ cấu sản phẩm cũng đang dịch chuyển rõ rệt. Các mô hình nhà ở thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, bất động sản gắn với tín chỉ carbon, đô thị xanh, đô thị nén và phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD) sẽ xuất hiện ngày càng nhiều. Nhà ở xã hội cũng được định hướng phát triển theo hướng "đáng sống", không chỉ đáp ứng số lượng mà còn chú trọng chất lượng và tiện ích cho người dân.