Đất "sạch" ở đâu ra?
“Muốn có nhà ở xã hội giá từ 100 triệu đồng thì phải có quỹ đất "sạch" ” – đó là thực tế mà theo các chuyên gia, TP. HCM phải thực hiện được. Đồng nghĩa với việc giá đất phải bằng 0: không tốn tiền giải phóng mặt bằng, không đóng tiền sử dụng đất, không gánh chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật như: đường sá, điện, nước...
Theo Sở Xây dựng TP. HCM, hiện quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội của TP. HCM có khoảng 357 ha, được chia làm 3 loại: Quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý; quỹ đất do doanh nghiệp tự bồi thường giải phóng mặt bằng; quỹ đất tại các dự án nhà ở thương mại, đô thị. Trong đó, quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý có 19 dự án với tổng diện tích 106,35 ha, quy mô 28.476 căn hộ. Quỹ đất do doanh nghiệp tự bồi thường giải phóng mặt bằng có 19 dự án với tổng diện tích 32,55 ha, quy mô 15.212 căn hộ. Còn lại là 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.
Điều đáng nói, phần lớn quỹ đất này đều không phải đất "sạch". Chủ yếu đất nông nghiệp, nhà xưởng hoặc chưa đền bù giải tỏa. Có nghĩa các doanh nghiệp tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội trên các quỹ đất này đều phải trải qua các công đoạn giải phóng mặt bằng, đóng tiền sử dụng đất, làm cơ sở hạ tầng: đường sá, điện, nước, công viên...
TP. HCm muốn xây nhà 100 triệu đồng như Bình Dương thì cần có quỹ đất "sạch". Ảnh: Zing
Theo ông Trần Văn Dũng – Tổng Giám đốc Công ty TNHH xây dựng và quản lý BĐS Trường Phát, các chi phí trên chiếm ít nhất 50% chi phí đầu tư dự án. Vì vậy, nếu cộng tất cả các chi phí trên với chi phí phát triển dự án, mỗi m2 nhà ở xã hội bán ra thị trường ít nhất phải 12 triệu đồng/m2. Để dự án nhà ở xã hội có giá bán 100 triệu đồng có nghĩa chỉ khoảng 5 triệu – 6 triệu đồng/m2 thì không có cách nào khác TP. HCM phải có quỹ đất "sạch". Hoặc Nhà nước phải có cơ chế hỗ trợ để giảm các chi phí này, để giảm giá thành xây dựng.
Theo ông Nguyễn Kiến Phong – Giám đốc Công ty TNHH Kiến Phong, để giá bán nhà ở xã hội như mong muốn của lãnh đạo TP, ngoài triệt tiêu các chi phí trên, cơ quan chức năng còn cần hỗ trợ rút ngắn thủ tục hành chính. “Hiện nay để hoàn thành thủ tục đầu tư một dự án trung bình mất ít nhất ba năm. Thủ tục kéo dài gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quá trình huy động vốn của doanh nghiệp, trượt giá nhân công, vật liệu xây dựng... khiến chi phí đầu tư tăng, dẫn đến giá thành căn hộ tăng theo” – ông Phong khẳng định.
Không nên áp dụng “rập khuôn” Bình Dương
Vừa qua, tại cuộc họp với Sở Xây dựng TP. HCM, Phó Chủ tịch UBND TP. HCM Lê Văn Khoa đề nghị Sở Xây dựng xem xét thật kỹ và học hỏi kinh nghiệm của tỉnh Bình Dương để áp dụng.
“Mục tiêu của TP. HCM là đến năm 2020 phải hoàn thành 30.000 căn nhà giá rẻ để phục vụ người có thu nhập thấp. Vì vậy có khó khăn cách mấy cũng phải phấn đấu” - ông Khoa khẳng định.
Tuy nhiên, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM, cho biết: “TP. HCM khuyến khích xây nhà ở xã hội có giá bán từ 300 triệu - 500 triệu đồng sẽ hợp lý hơn. Vì Bình Dương, khách hàng là công nhân, còn ở TP. HCM đối tượng là cán bộ nhân viên”.
Ngoài ra, theo ông Tuấn, TP. HCM không có quỹ đất "sạch" như Bình Dương. “Nếu buộc TP. HCM xây nhà giá rẻ như Bình Dương thì toàn chỉ có hai khu vực đủ điều kiện xây dựng là khu công nghiệp cảng Hiệp Phước (huyện Nhà Bè) và khu Chế xuất Linh Trung (quận Thủ Đức). Nguyên nhân, hai khu vực này không chịu chi phí về đất (chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất, đầu tư hạ tầng kỹ thuật). Với diện tích mỗi căn hộ khoảng 25m2, giá bán khoảng 4 triệu đồng/m 2 thì mỗi căn khoảng 100 triệu đồng.
Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng, nhà ở xã hội phải gắn với khu chế xuất - khu công nghiệp ở nơi đó. Bởi ở đó gắn với công việc của công nhân, hạ tầng khu vực này phải được kết nối với nhau. Đồng nghĩa đối tượng mua ở chính là công nhân. Còn các vị trí khác trên địa bàn phải đảm bảo các chỉ tiêu về mật độ dân số, hạ tầng... Khi đó, giá nhà ở xã hội tại những khu vực này khoảng 300 – 500 triệu hoặc dưới 1 tỷ đồng.
Theo Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, TP. HCM có thể học hỏi Bình Dương xây dựng nhà ở xã hội giá rẻ nhưng không thể áp dụng “rập khuôn”. Vì giá chuyển mục đích sử dụng đất ở TP. HCM chi phí rất cao, phần lớn phải chịu chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng.
“Nếu mô hình nhà giá rẻ như ở Bình Dương hình thành sẽ thu hút ngày càng nhiều dân nhập cư, nhất là người lao động chân tay còn TP. HCM thì khách hàng là công chức chiếm phần lớn. Nếu không tính kỹ thì kế hoạch, mục tiêu sẽ bị phá vỡ khi đó sẽ phát sinh nhiều hệ lụy về hạ tầng xã hội, môi trường” ông Nhân, nhận định.
