Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT do Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành đã cụ thể hóa cách ghi nhận thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Một trong những điểm đáng chú ý của văn bản này là pháp luật không đặt ra giới hạn độ tuổi đối với người đứng tên sổ đỏ, qua đó tháo gỡ nhiều băn khoăn trong thực tiễn áp dụng.

Theo Điều 12 của Thông tư, việc thể hiện thông tin trên sổ đỏ phải căn cứ vào giấy tờ nhân thân hoặc tư cách pháp nhân hợp lệ, đồng thời được quy định rõ ràng theo từng nhóm đối tượng cụ thể. Cách tiếp cận này được đánh giá là chi tiết và thống nhất hơn, giúp hạn chế các cách hiểu khác nhau trong quá trình đăng ký đất đai.

Đối với cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang quốc tịch Việt Nam, Giấy chứng nhận sẽ ghi đầy đủ danh xưng "Ông" hoặc "Bà", họ tên, ngày tháng năm sinh. Trường hợp là cá nhân nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng không mang quốc tịch Việt Nam, thông tin trên sổ đỏ ngoài các nội dung trên còn phải thể hiện quốc tịch.

Trường hợp tài sản chung của vợ chồng

Nếu quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng, sổ đỏ sẽ ghi thông tin của một người, kèm theo chú thích rõ "và chồng" hoặc "và vợ", cùng họ tên người còn lại. Đồng thời, Giấy chứng nhận phải nêu căn cứ xác lập quan hệ hôn nhân hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ vợ chồng theo quy định.

Trong trường hợp hai bên có thỏa thuận chỉ ghi tên một người, nội dung thỏa thuận này cũng phải được thể hiện đầy đủ trên Giấy chứng nhận.

Ghi nhận thông tin tổ chức và cộng đồng dân cư

Với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức có yếu tố nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, sổ đỏ sẽ ghi đúng và đầy đủ tên gọi pháp lý chính thức.

Trường hợp người sử dụng đất là cộng đồng dân cư, tên cộng đồng được ghi theo cách gọi do chính cộng đồng đó xác lập.

Thửa đất có nhiều người cùng sử dụng

Đối với thửa đất có nhiều người cùng đứng tên quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận phải thể hiện đầy đủ thông tin của tất cả các chủ thể có quyền, trừ một số trường hợp đặc thù theo quy định (như đất xây dựng nhà chung cư).

Nếu các bên thống nhất cử người đại diện đứng tên, nội dung văn bản thỏa thuận đại diện cũng phải được ghi nhận rõ ràng trên sổ đỏ.

Hộ gia đình và trường hợp chỉ sở hữu tài sản

Đối với hộ gia đình sử dụng đất, khi đăng ký và cấp sổ đỏ lần đầu, Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ thông tin của các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Trường hợp các thành viên thống nhất chỉ ghi tên đại diện hộ, nội dung thỏa thuận này cũng phải được thể hiện kèm theo.

Thông tư cũng làm rõ trường hợp người chỉ sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng không có quyền sử dụng đất. Khi đó, sổ đỏ sẽ ghi rõ thông tin chủ sở hữu tài sản và chú thích cụ thể việc "được sở hữu tài sản, không có quyền sử dụng đất", đồng thời nêu rõ thông tin về thửa đất và người có quyền sử dụng đất hợp pháp.

Trường hợp thừa kế chưa phân chia

Với quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất đang thuộc diện thừa kế chung nhưng chưa phân chia, Giấy chứng nhận sẽ ghi đầy đủ tên của những người thừa kế đã được xác định theo quy định của pháp luật dân sự.

Không quy định độ tuổi tối thiểu đứng tên sổ đỏ

Đáng chú ý, theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT và các quy định pháp luật liên quan, không có quy định giới hạn độ tuổi tối thiểu đối với người đứng tên trên sổ đỏ. Theo đó, người chưa đủ 18 tuổi vẫn có thể được ghi tên trên Giấy chứng nhận nếu có quyền sử dụng đất hợp pháp và đầy đủ giấy tờ nhân thân theo quy định.

Trong những trường hợp này, việc quản lý tài sản và thực hiện các giao dịch liên quan sẽ do người đại diện theo pháp luật của người chưa thành niên thực hiện, bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật dân sự.

Việc làm rõ các nội dung trên được kỳ vọng sẽ giúp người dân và doanh nghiệp thuận lợi hơn trong quá trình đăng ký đất đai, đồng thời hạn chế tranh chấp, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn cấp và quản lý sổ đỏ.