PV: Thưa chuyên gia, ông có đánh giá gì về xu hướng phân hóa của thị trường bất động sản hiện tại khi không chỉ có các sản phẩm truyền thống mà còn xuất hiện nhiều sản phẩm mới như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Tôi cho rằng đây là một xu hướng tốt. Bởi bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hiện có tiềm năng phát triển rất lớn, dựa trên nền tảng thiên nhiên, văn hóa, thể chế,…
Có thể nói, thế mạnh lớn nhất của Việt Nam chính là du lịch, đặc biệt là du lịch nghỉ dưỡng. Về điều kiện tự nhiên, chúng ta có rất nhiều rừng, biển. Dựa trên điều kiện xã hội, đất nước ta có nhiều di sản, nhiều đặc điểm văn hóa, đa dạng dân tộc với những nét văn hóa đặc sắc. Đặc biệt, theo đánh giá của du khách phương Tây, Việt Nam có nét văn hóa ẩm thực vào hàng độc đáo và lành mạnh nhất thế giới. Bởi ẩm thực nước mình không gây béo phì, mệt mỏi. Ngoài ra, Việt Nam là một trong số không nhiều các quốc gia còn nhiều nét văn hóa dân gian. Đây là điều hiếm thấy trên thế giới, tạo cơ hội phát triển du lịch, đặc biệt là du lịch nghỉ dưỡng và du lịch thưởng thức văn hóa, di sản…
Một góc bờ vịnh Hạ Long.
Dựa trên xu thế phát triển du lịch, xu thế phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là rất hợp lý.
Vừa qua, Bộ Chính trị đã có cuộc họp rất đặc biệt và sau đó ra một Nghị quyết khẳng định, phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn là định hướng chiến lược quan trọng để phát triển đất nước, tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của các ngành, lĩnh vực khác. Điều này tạo ra sự thuận lợi về mặt thể chế. Dựa trên nền tảng đó, các nhà đầu tư đã nhận ra cơ hội để đầu tư.
Du lịch, nghỉ dưỡng trong tương lai của Việt Nam có triển vọng rất lớn. Có nhiều tỷ phú nước ngoài đã nói với chúng tôi, lợi thế lớn nhất của Việt Nam là mặt tiền Biển Đông. Khai thác hiệu quả mặt tiền Biển Đông quan trọng nhất vẫn là du lịch, nghỉ dưỡng.
Từng ki-lô-mét vuông mặt tiền Biển Đông sẽ ngày càng trở nên quý hiếm để dành cho việc xây dựng các khu nghỉ dưỡng. Điều quan trọng là bây giờ làm thế nào để chúng ta quy hoạch được bài bản và phát triển được trong tương quan với bảo vệ môi trường, tương quan với khai thác thủy hải sản. Bởi vì chúng ta cần cả hai thứ. Du lịch vừa tạo ra công ăn việc làm nhưng đánh bắt thủy hải sản cũng là một lĩnh vực tạo ra nhiều giá trị.
Cá nhân tôi không ủng hộ việc phát triển công nghiệp ven biển. Những nhà máy lọc dầu, cán thép, luyện kim,… đã chót rồi thì phải làm, nhưng nên hạn chế trong tương lai. Bởi nó sẽ tạo ra nguy cơ về môi trường rất lớn. Đặc biệt, nó sẽ hạn chế cả hai thứ quan trọng bậc nhất của Việt Nam là khai thác mặt biển để phát triển du lịch và đánh bắt, nuôi trồng thủy hải sản.
Có thể khẳng định được một điều, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng gắn với thưởng thức di sản và thưởng thức văn hóa, ẩm thực của Việt Nam có khả năng phát triển rất mạnh. Vì vậy, trong tương lai, không chỉ có nhiều nhà đầu tư lớn trong nước mà chắc chắn và đang có dấu hiệu nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhảy vào phân khúc này.
Biệt thự trong dự án Premier Village Phu Quoc Resort.
PV: Thưa ông, đâu là đối tượng mà chủ đầu tư các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng ở Việt Nam đang hướng tới?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Tôi cho rằng, phát triển lĩnh vực nào cũng vậy, trước hết, cần quan tâm đến đối tượng phục vụ.
Ở những quốc gia mới phát triển như Việt Nam, có hai đặc điểm cần lưu ý. Một là, doanh nghiệp vừa phát triển nhanh nhất chứ không phải doanh nghiệp nhỏ. Hai là, tầng lớp trung lưu là tầng lớp phát triển mạnh nhất. Đương khiên khi đầu tư, người ta sẽ nhằm vào tầng lớp nào phát triển mạnh nhất, nhanh nhất. Cho nên, chủ đầu tư các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chủ yếu chỉ nhằm vào những người có tiền, tức là tầng lớp trung lưu trở lên. Chứ không ai định hướng vào dân nghèo ở nông thôn. Tất nhiên dân nghèo ở nông thôn cũng đi nghỉ dưỡng, nhưng đi theo cách của họ.
Tôi đã từng thấy rất nhiều làng tổ chức đi đền, chùa, biển nhưng chủ yếu là theo lối hành hương, tự mang theo đồ đạc, thức ăn…
Như vậy, xu hướng đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phải nhằm vào tầng lớp trung lưu đang phát triển rất nhanh. Giới đại gia chưa chắc đã đến những chỗ này mà có thể họ sẽ đi ra nước ngoài, nhưng tầng lớp trung lưu chắc chắn sẽ đến.
TS. Lê Xuân Nghĩa.
PV: Có thể nói, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang nổi lên trở thành điểm sáng của thị trường. Nhưng liệu đây có phải sân chơi chung cho tất cả các doanh nghiệp không?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là một loại hình kinh doanh tương đối lâu dài, hiệu quả mang tính dài hạn. Cho nên, phân khúc này chỉ dành cho những tập đoàn nào có trường vốn và dòng tiền tương đối ổn định, có thể lấy những dòng tiền này để mà bù sự đắp thiếu hụt của những dòng tiền khác. Những doanh nghiệp nhỏ, tiềm lực tài chính yếu lại dồn hết vào một dự án kéo dài độ 3-5 năm chưa thể thu hồi được vốn sẽ gặp phải những khó khăn và rất dễ thất bại. Những doanh nghiệp có những dự án đã thành công, thu được dòng tiền rồi để triển khai tiếp những dự án mới thì mới trụ vững trong cuộc đua này.
Đối với những doanh nghiệp ngoài ngành hoặc nhỏ bé mà nhảy vào những dự án nghỉ dưỡng lớn chắc chắn sẽ gặp phải những rủi ro rất lớn.
Tôi lấy ví dụ như, nếu xét về địa thế, miền Bắc chỉ có thể du lịch, nghỉ dưỡng được khoảng 6 tháng. Trong khi đó, miền Trung, miền Nam có thể nhiều hơn nhưng cũng không thể là 12/12 tháng. Do đó, khả năng thu hồi vốn là khó, nhất là đầu tư ở miền Bắc.
Bên cạnh đó, quy mô của dự án rất quan trọng. Nếu chỉ làm một khách sạn ở khu vực nào đông khách đôi khi lại tốt, chứ tham lam làm dự án khoảng dăm ba chục héc ta thì dễ thất bại, nhất là khi không có sự hỗ trợ tài chính từ các đại gia, tập đoàn lớn.
PV: Theo ông, để cạnh tranh được với những sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng ở các nước trong khu vực Châu Á và thế giới, doanh nghiệp Việt Nam cần phải chuẩn bị những gì và cải thiện thêm yếu tố nào?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Thứ nhất là phải có những nhà quản lý chuyên nghiệp. Việc quản lý của doanh nghiệp Việt Nam tại các khu nghỉ dưỡng lớn đang gặp rất nhiều khó khăn nhưng chính trình độ quản lý sẽ quyết định sự thành, bại của dự án du lịch, nghỉ dưỡng.
Bây giờ, trong khâu thiết kế, phải mời luôn đơn vị sau này dự định thuê quản lý tham gia. Nhà quản lý dự định thuê trong tương lai cần được tham gia ngay từ đầu để họ xác định được quy mô toàn bộ dự án, quy mô của từng phòng và cấu trúc của các loại dịch vụ. Thiết kề cần phù hợp với nhãn quan của khách hàng trong nước và người nước ngoài, phù hợp với kiến trúc lâu dài của một khu du lịch, nghỉ dưỡng, chứ không phải do mình tự nghĩ ra.
TS. Lê Xuân Nghĩa.
Thứ hai là dựa trên nền tảng đó, các dịch vụ hỗ trợ du lịch, nghỉ dưỡng phải được thiết kế mang tính lâu dài, bài bản, dựa trên những thế mạnh của Việt Nam như sự đa đạng về văn hóa, ẩm thực, sinh thái, di sản…
Thứ ba là phải có sự liên kết với khách hàng ở nước ngoài thông qua các tập đoàn, công ty hoạt động về du lịch, lữ hành. Phải tạo ra được lượng khách hàng tiềm năng và khách hàng ngắn hạn. Bên cạnh đó, cần thường xuyên cung cấp thông tin cho họ về tình hình trong nước như ngày nào có lễ gì, mùa nào có thức gì… Từ đó, người ta xây dựng các tour du lịch đi qua hoặc chọn sản phẩm của mình làm điểm dừng chân, nghỉ dưỡng và tiêu tiền.
Thứ tư là vấn đề nhân lực. Có những dự án lớn hoặc dự định đầu tư vào các dự án lớn phải tìm kiếm và đào tạo sẵn nguồn nhân lực trước một vài năm. Ngoài ra, cần cho đi thực tập một cách bài bản. Trong lĩnh vực này, nhân lực có vai trò đặc biệt quan trọng.
PV: Dễ thấy “khẩu vị” đầu tư của của các doanh nghiệp là luôn luôn thay đổi và các địa phương không dễ đáp ứng. Thưa ông, chính quyền địa phương cần làm gì để xóa bỏ rào cản, thu hút được đầu tư vào các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Trước hết, các địa phương phải có một quy hoạch mang tính dài hạn về du lịch, nghỉ dưỡng. Quy hoạch đó phải mang tính ổn định, bền vững. Đồng thời, quy hoạch này phải góp phần tránh ô nhiễm môi trường vào các khu nghỉ dưỡng.
Không thể quy hoạch dịch vụ du lịch, nghỉ dưỡng lẫn với công nghiệp. Vùng nào đã phát triển công nghiệp thì phải phải có công nghệ xử lý chất thải để bảo vệ lâu dài cho môi trường du lịch, nghỉ dưỡng.
Theo tôi, phải ưu tiên các dự án du lịch, nghỉ dưỡng trước.
Bên cạnh đó, cơ chế, chính sách tiếp cận đất đai để làm dự án tại các địa phương phải thông thoáng. Thủ tục hành chính phải nhanh, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, minh bạch, bình đẳng, thuận lợi cho doanh nghiệp. Ngoài ra, cần thêm những chính sách ưu đãi về thuế, đầu tư…
PV: Xin trân trọng cảm ơn ông!
