Những bài học xương máu cho nhà đầu tư bất động sản ven biển

Sức hấp dẫn và rủi ro đầu tư bất động sản ven biển

Bất động sản ven biển ở Việt Nam hứa hẹn với nhà đầu tư những “trái ngọt” hết sức hấp dẫn. Khả năng sinh lời cao sẽ cho phép người mua nhanh chóng hoàn vốn. Giá bất động sản ven biển cao cấp ở Việt Nam vẫn còn phải chăng so với các thị trường khác như Thái Lan, tỉnh Hải Nam (Trung Quốc) hay Malaysia. Và không giống việc sở hữu một căn hộ thông thường, bất động sản mô hình căn hộ khách sạn (condotel) thường kèm theo một đội ngũ phụ trách việc bảo trì hoặc giải quyết các vấn đề phức tạp khác mà chủ sở hữu thường phải bận lòng.

Ngoài ra, bất động sản ven biển cũng có sức hấp dẫn tương tự các sản phẩm cao cấp, chẳng hạn như đồng hồ Thụy Sĩ, rượu vang Pháp hoặc xe hơi thể thao Ý. Nghĩa là, ngay cả khi những khoản đầu tư này không sinh lời như ý muốn, bạn vẫn có thể tận hưởng chúng. Những thỏi vàng hay các công cụ tài chính, chẳng hạn như cổ phiếu, không thể cho bạn niềm vui này được.

Tuy nhiên, rủi ro là điều khó tránh khỏi. Dù nhà đầu tư không thể tận hưởng kỳ nghỉ trên đống cổ phiếu hoặc vàng, nhưng đó lại là loại tài sản dễ thanh khoản với chi phí giao dịch thấp. Bất động sản nói chung có tính thanh khoản thấp, và điều này lại càng đúng đối với các tài sản đặc thù có ít người mua tiềm năng (chẳng hạn như những bất động sản đắt đỏ và không nằm ở trung tâm đô thị).

Phát biểu tại Diễn đàn bất động sản du lịch biển Việt Nam do TheLeader tổ chức ngày 4/8/2018, Tổng giám đốc Novotel Phú Quốc Lee Pearce cũng lưu ý rằng về cơ bản, người mua thường phụ thuộc vào các nhà phát triển bất động sản, trong đó có những nhà đầu tư hứa mà không làm. Nhiều công ty bất động sản áp dụng các mô hình kinh doanh có đòn bẩy tài chính mạnh, trong đó họ sử dụng dòng tiền từ việc bán các căn chưa hoàn thành để chi trả cho việc xây dựng các dự án khác. Ông Pearce cho rằng thị trường condotel đã bão hòa với nguồn cung vượt nhu cầu. Sẽ ra sao nếu chủ đầu tư không thể xoay được vốn để hoàn thành dự án?

Nguồn cung bất động sản ven biển đang tăng nhanh ở Nha Trang.

Các nhà đầu tư Việt Nam có thể đã biết về những rủi ro này, nhưng nếu nhìn vào những cơn sốt bất động sản hạng sang sớm nở tối tàn trên thế giới, ta có thể rút ra thêm một vài bài học nữa.

Phải thực tế về nhu cầu từ nước ngoài

Ở một số nơi như Singapore, London hay khu vực vịnh San Francisco, người mua ngoài nước đã đóng vai trò rất lớn trong việc thúc đẩy nhu cầu và đặt giá sàn cho bất động sản. Tuy nhiên, tại hầu hết các thị trường khác, các nhà phát triển bất động sản, chủ ngân hàng và người mua nhà đã mắc sai lầm khi đánh giá quá cao nhu cầu từ nước ngoài.

Ta có thể nhìn vào một câu chuyện mà nhà báo tài chính nổi tiếng người Mỹ Michael Lewis đã nhắc đến. Trong cuốn sách Boomerang nói về bong bóng bất động sản vỡ ở Ireland sau năm 2007, ông Lewis ghi lại rằng thật khó mà ngờ được ở Ireland còn có nhiều nhà xây mới hơn cả ở Anh, dù dân số Ireland chỉ dưới 5 triệu người còn Vương quốc Anh có trên 65 triệu người sinh sống.

Vì lợi nhuận cao hơn, nên nguồn cung nhà xây mới gần như toàn là nhà ven biển và nhà phố đắt tiền ở Dublin - thành phố lớn nhất của Ireland. Lewis đã phỏng vấn các nhà phát triển bất động sản và người cho họ vay tiền để hỏi về đối tượng khách hàng của những căn nhà này, vì đơn giản là chỉ người Ireland thôi cũng không thể mua hết số nhà này. Họ trả lời rằng những người ngoại quốc giàu có và cộng đồng người Ireland di cư rộng lớn, với hơn 20 triệu người chỉ tính ở Mỹ, sẽ có nhu cầu.

Nhưng khi bong bóng nổ tung, suy nghĩ này rõ ràng chỉ là ảo tưởng. Dublin không hẳn là một thành phố toàn cầu. Nơi này không đủ hào nhoáng và tiếng tăm để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài giàu có như Paris hay London. Hơn nữa, chỉ với lý do nguồn cội, không chắc một người sẽ muốn sở hữu một ngôi nhà ở nơi tổ tiên người đó từng cư trú từ rất lâu rồi. “Nỗi nhớ quê cha đất tổ” thường sẽ phai dần qua các thế hệ, và chỉ một phần rất nhỏ dân số người Mỹ gốc Ireland được sinh ra ở Ireland thôi. Hầu hết số họ, kể cả chính tôi, cũng chưa bao giờ đặt chân tới vùng đất này.

Bờ biển Việt Nam có thể hấp dẫn với thế giới hơn Ireland, nhưng nó không hẳn là được định sẵn để trở thành điểm đến sang trọng như Riviera (Pháp), Hawaii, Bali hay Phuket. Có thể Việt Nam sẽ vươn tới đẳng cấp này trong tương lai, nhưng hiện tại thì nhà đầu tư vẫn nên dè dặt với viễn cảnh người nước ngoài sẽ mua những căn nhà mà người dân địa phương không thể mua nổi.

Thị hiếu sẽ thay đổi

Trong giai đoạn Nhật Bản bùng nổ kinh tế sau Thế chiến thứ 2, golf trở thành biểu tượng của thời thượng và địa vị. Vì rất nhiều người Nhật giàu có thích trò chơi này nên các câu lạc bộ golf đã trở thành nơi để giới kinh doanh làm quen và giao dịch. Hiện tượng này kích thích nhu cầu của các thành viên câu lạc bộ, để rồi vào những năm 1990, Nhật Bản đã có 2.300 sân golf, nhiều hơn cả phần còn lại của Đông Á.

Không giống như Mỹ, Anh hay Úc, golf không thể trở thành môn thể thao đại chúng ở Nhật vì giá đất và thuế cao khiến chi phí cho trò chơi này quá đắt đỏ.

Trò chơi này cũng không quá hấp dẫn đối với giới trẻ Nhật. Bàn chuyện kinh doanh trên sân golf không còn phổ biến ở Nhật Bản nữa, nên số lượt chơi đã giảm 40% kể từ những năm 1990. Hơn 120 sân golf đã đóng cửa, phần nhiều đã được chuyển đổi thành nhà máy điện mặt trời hoặc đất nông nghiệp. Các chuyên gia dự kiến sẽ có ít nhất 500 sân phải đóng cửa trong mười năm tới.

Trường hợp này rất đáng lưu tâm, vì nhiều dự án condotel đang phát triển theo hướng tương tự - được xây dựng phù hợp với thị hiếu hiện tại của du khách Việt Nam và Trung Quốc. Các nhà đầu tư cần nhớ rằng thị hiếu sẽ thay đổi.

Những vấn đề môi trường tiềm ẩn

Ở Mỹ, một trong những nơi nổi tiếng nhất đối với bất động sản ven biển là Miami và các hạt phía Nam Florida. Jesse Keenan, giáo sư bất động sản của trường Đại học Harvard, nói rằng khu vực này là một ví dụ về việc môi trường tự nhiên thay đổi sẽ ảnh hưởng đến thị trường.

Nghiên cứu gần đây của ông so sánh hai nhóm nhà giống nhau ở hầu hết các khía cạnh như kích thước, chất lượng xây dựng và khoảng cách tới bãi biển, nhưng nhóm nhà đầu tiên nằm cao hơn so với mực nước biển. Dù giống nhau về các tiêu chí mà người mua thường quan tâm, nhưng giá thị trường của nhóm thứ hai vẫn tăng chậm hơn đáng kể. Giá rẻ hơn, nhưng không hề dễ bán.

Ông Keenam tin rằng các báo cáo về hiện tượng nước biển dâng làm người mua lo ngại hơn về lũ lụt. Các cơ quan quốc tế dự báo mực nước biển có thể tăng 0,5 mét vào năm 2050 do hiện tượng nóng lên toàn cầu, nên điều này có thể ảnh hưởng rất nhiều đến bất động sản ven biển theo cách không ai có thể lường trước được.

Như vậy, các nhà đầu tư bất động sản ven biển cần cân nhắc kĩ lưỡng tất cả các khía cạnh và khả năng trong tương lai. Nếu chỉ tập trung vào các thông số rành rõ hay thương hiệu của dự án, nhà đầu tư có thể sẽ “vỡ mộng”

*Bài viết phản ánh quan điểm của tác giả Michael Modler, Giám đốc phát triển Kinh doanh tại Công ty Tư vấn Kinh doanh Hội nhập Toàn cầu (GIBC) tại TP.HCM.