Theo Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung mới và giao dịch condotel trong quý II năm nay đều giảm so với quý I, khi có hơn 5.000 sản phẩm mới đưa ra thị trường nhưng chỉ giao dịch thành công gần 1.400 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ thấp, đạt hơn 27%. Thậm chí, báo cáo của Hội Môi giới còn cho biết nguồn cung trong quý II chủ yếu đến từ các dự án năm 2018 chưa bán được.

Xét tổng 6 tháng đầu năm, nguồn cung trên thị trường này đạt mức 11.855, lượng giao dịch đạt 2.967 căn, tính hấp thụ chỉ đạt trên 25,02% - mức được đánh giá là thấp đối với một thị trường từng bùng nổ trong năm 2017.

Thực tế, không phải đến năm 2019, thị trường condotel mới bắt đầu giảm nhiệt. Trước đó, năm 2018 hầu hết các thành phố du lịch lớn như Đà Nẵng hay Nha Trang đều sụt giảm mạnh về nguồn cung.

Căn nguyên nào dẫn đến sự sụt giảm của thị trường condotel nửa đầu năm 2019 và liệu thị trường này có còn cơ hội hay không? Xoay quanh vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

PV: Xin chào ông, ông có thể cho biết nguyên nhân vì sao thị trường condotel nửa đầu năm nay lại có sự sụt giảm khá lớn so với cùng kỳ?

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng có bốn nguyên nhân khiến condotel đang có tỷ lệ hấp thụ kém.

Thứ nhất, nguồn cung condotel mới hạn chế bởi việc chậm triển khai các thủ tục dự án và chưa có nhiều chính sách tạo điều kiện phát triển dòng sản phẩm này.

Thứ hai, năng lực phát triển dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel của các chủ đầu tư hiện nay còn hạn chế. Phần lớn các dự án đều đầu tư xây dựng kéo dài, chậm trễ trong việc đưa dự án vào vận hành, khai thác kinh doanh. Thậm chí, nhiều chủ dự án còn cam kết lợi nhuận “trên trời” với khách hàng, khiến phân khúc bất động sản này trở nên kém sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Đồng thời, năng lực quản lý, vận hành, khai thác kinh doanh của các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam cũng còn yếu, nhiều chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm. Dẫn đễn sự ngờ vực của các nhà đầu tư khi đầu tư vào loại hình này, họ cảm nhận thấy không đảm bảo cho hiệu quả đầu tư của họ lâu dài, trong khi các nhà đầu tư nhỏ lẻ rất thận trọng trong chọn lựa dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Thứ ba, việc siết chặt các nguồn vốn tín dụng vào bất động sản góp phần khiến tính thanh khoản của các sản phẩm condotel chậm hơn. Đồng thời, các sản phẩm condotel hiện có giá tương đối cao cũng ảnh hưởng đến lượng giao dịch.

Thứ tư, vẫn là câu chuyện thiếu niềm tin pháp lý. Hiện pháp lý cho condotel vẫn chưa đầy đủ, rõ ràng khiến các nhà đầu tư còn e ngại.

Thị trường Condotel ảm đạm: “Vẫn là câu chuyện thiếu niềm tin pháp lý”
Ông Nguyễn Văn Đính.

PV: Có thể thấy câu chuyện pháp lý đã trở thành vấn đề “muôn thuở” khi nhắc đến các dự án condotel. Vậy theo ông, liệu có phải chỉ khi có đầy đủ tính pháp lý thì sản phẩm nghỉ dưỡng này mới có cơ hội phát triển?

Ông Nguyễn Văn Đính: Một số chủ đầu tư vẫn quảng bá dự án condotel có nguồn gốc như đất ở chung cư và khẳng định người mua vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài. Tuy nhiên, các dự án condotel được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ; nguồn gốc đất không cho phép hình thành đơn vị ở. Khách hàng chỉ có quyền sử dụng tài sản trong thời hạn dự án khoảng 50 - 70 năm chứ không thể có giá trị vĩnh viễn. 

Bản chất của condotel là căn hộ sử dụng làm khách sạn, cung cấp dịch vụ cho ngành du lịch, do vậy nó chỉ được sử đúng mục đích, không thể chuyển sang làm nhà ở, không thể hình thành đơn vị ở trong các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Vì nếu chỉ để ở thì nó có các vấn đề phát sinh đi theo như là hộ khẩu, đăng ký tạm trú, tạm vắng và các dịch vụ khác đi theo một đơn vị ở, không đúng với bản chất của dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Đây là một dự án dịch vụ thương mại. Đầu tư vào đó, nhà đầu tư có thể sở hữu nó, nhưng phải sử dụng đúng chức năng. Chủ đầu tư dự án là đơn vị được cấp quyền khai thác, kinh doanh sau đầu tư. Do đó, pháp luật hiện hành đang không cho phép cấp sổ đỏ lâu dài cho condotel.

Trong khi đó, tâm lý sở hữu “mảnh đất cắm dùi” vốn đã ăn sâu vào người Việt, phải chắc chắn được sở hữu tài sản đó vĩnh viễn thì mới an tâm nên nhiều nhà đầu tư vẫn rất lăn tăn về vấn đề pháp lý của condotel. Còn đối với các nhà đầu tư quốc tế, trong hoạt động đầu tư đặc biệt là đầu tư bất động sản, người ta quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả đầu tư, tại dự án nào, khu vực nào, chủ đầu tư là ai, đơn vị nào quản lý vận hành… làm thế nào sinh lợi tốt nhất cho căn hộ khách sạn của mình.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư Việt Nam cũng đã bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả kinh doanh, chú trọng nhiều hơn đến kế hoạch, chiến lược, đối tượng cụ thể của dự án. Do vậy, những dự án bất động sản có thương hiệu, uy tín, tiềm lực mạnh và được vận hành bởi các đơn vị uy tín luôn thu hút được khách hàng.

Do đó, tôi cho rằng, thời điểm này nhà đầu tư không nên quan tâm nhiều đến yếu tố pháp lý mà bỏ lỡ những cơ hội vàng trong đầu tư condotel.

PV: Nói như thế có nghĩa là vấn đề sổ đỏ cho condotel thực sự không cần thiết, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đính: Tất nhiên không phải vậy. Để đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư về lâu dài, các cơ quan, đơn vị cũng đang nghiên cứu xem xét để cấp quyền sở hữu bằng văn bản cho nhà đầu tư với loại hình này. 

Chúng tôi hy vọng trong thời gian gần nhất, các quy định pháp luật sẽ được hoàn thiện và áp dụng cụ thể cho Condotel theo định hướng sẽ có sổ chứng nhận quyền sở hữu của các đối tác, nhà đầu tư, khi tham gia đầu tư, mua các căn hộ khách sạn này. Nhưng chúng tôi nghĩ rằng, nó vẫn phải theo hướng không thể như nhà ở mà vẫn phải giới hạn thời gian có hiệu lực của dự án đó. Ví dụ dự án có thời hiệu 50 năm, sẽ cấp sổ hồng căn hộ nhưng khẳng định đây là tài sản phục vụ cho hoạt động dịch vụ ngành du lịch chứ không phải căn hộ để ở mà các nhà đầu tư hiện đang nhầm lẫn, nghĩ rằng đây là căn hộ để ở và có quyền ở đó. 

Tôi cho rằng, nhà đầu tư vẫn phải tuân thủ đúng bản chất, đúng chức năng của dự án bất động sản này để tham gia cùng với các đơn vị quản lý, vận hành, tạo ra hệ thống hạ tầng lưu trú cho ngành kinh tế du lịch ở Việt Nam, cũng là cách tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Thị trường Condotel ảm đạm: “Vẫn là câu chuyện thiếu niềm tin pháp lý”
Thiếu niềm tin pháp lý vẫn là rào cản lớn cho phát triển Condotel.

PV: Hiện nhiều chủ đầu tư đang quảng cáo các dự án condotel với tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn từ 10 - 12%. Theo ông, đây có thể là mức lợi nhuận thực tế hay chỉ là viễn cảnh mà các chủ đầu tư vẽ ra?

Ông Nguyễn Văn Đính: Theo các đánh giá, ở Việt Nam, ngành kinh doanh khách sạn du lịch là ngành có mức lợi nhuận nằm trong top đầu của thế giới. Các công ty tài chính nghiên cứu về du lịch đánh giá, ở Việt Nam, lợi suất của ngành du lịch thường vào khoảng từ 30 - 35%.

Do vậy, tôi nghĩ rằng, một chủ đầu tư khi cam kết tạo ra một mức lợi nhuận từ 10 - 12% thì không phải là không thể. Tuy nhiên, cần phải xem xét năng lực của đơn vị vận hành, khai thác, kinh doanh này, có đảm bảo được hiệu quả kinh doanh như vậy không. Đây mới là vấn đề cốt lõi. Nhiều đơn vị phát triển bất động sản có thể rất giỏi trong lĩnh vực phát triển bất động sản hoặc có thể tạo ra những dự án bất động sản rất hoành tráng, rất hiện đại, nhưng kinh nghiệm để quản lý, khai thác kinh doanh sau đầu tư thì không phải ai cũng làm được. Rất nhiều đơn vị rất giỏi trong phát triển bất động sản nhưng kinh nghiệm về vận hành, kinh doanh khai thác thì lại rất kém.

Tâm lý sở hữu “mảnh đất cắm dùi” vốn đã ăn sâu vào người Việt, phải chắc chắn được sở hữu tài sản đó vĩnh viễn thì mới an tâm nên nhiều nhà đầu tư vẫn rất lăn tăn về vấn đề pháp lý của Condotel.

PV: Ông đánh giá như thế nào về tiềm năng phát triển của condotel trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Văn Đính: Việc đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng luôn nằm trong mục tiêu phát triển của Chính phủ vì ngành du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn của nước ta. Theo Quy hoạch tổng thể Phát triển du lịch, dự kiến sẽ có 25 triệu lượt khách du lịch quốc tế tới Việt Nam vào năm 2025.

Để đáp ứng và thu hút khách du lịch quốc tế cần thiết phải đầu tư cơ sở hạ tầng cho du lịch, đặc biệt là các cơ sở lưu trú cao cấp. Tôi nhấn mạnh phân khúc bất động sản du lịch như condotel là phân khúc cần phải có, cần phải phát triển tại Việt Nam. Đây vẫn là phân khúc rất tiềm năng cần được khai thác.

So với vàng, chứng khoán hay tiết kiệm ngân hàng, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, trong đó, phân khúc bất động sản du lịch đang tăng trưởng cao. Với suất đầu tư hợp lý khoảng 2 tỷ đồng, mức cam kết lợi nhuận 8 - 10%/năm và nhiều chính sách khác, phân khúc này đang thu hút nhiều nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi.

Tuy vậy, tôi cho rằng, cũng đã đến lúc cần thanh lọc thị trường, những dự án có chủ đầu tư uy tín, đơn vị vận hành chuyên nghiệp cần được ưu tiên phát triển, những dự án chậm tiến độ, kém hiệu quả cần rà soát lại.

PV: Ông có lời khuyên nào dành cho các nhà đầu tư trước khi rót tiền vào loại hình này?

Ông Nguyễn Văn Đính: Đối với nhiều nhà phát triển dự án, khi xây dựng và vận hành loại hình bất động sản thông thường như nhà thương mại, chung cư… thì họ làm rất ổn, nhưng đến khi bắt tay vào phát triển bất động sản nghỉ dưỡng lại không hiệu quả vì họ thiếu kinh nghiệm, dẫn đến sự ngờ vực của các nhà đầu tư thứ cấp.

Lời khuyên duy nhất của tôi là nhà đầu tư hãy lựa chọn những dự án có đơn vị vận hành uy tín để đảm bảo hoạt động kinh doanh ổn định, giúp khả năng lấp đầy buồng phòng cao, đem lại tỷ suất lợi nhuận tốt, đặc biệt nên ưu tiên các dự án đảm bảo tiến độ xây dựng.

- Xin cảm ơn ông vì cuộc trò chuyện!

Khởi Minh (thực hiện)