Áp lực từ việc cho thuê

Theo báo cáo về “Tiêu điểm sự kiện thị trường bất động sản nghỉ dưỡng" của CBRE Việt Nam, cuộc cách mạng công nghệ số đang thay đổi cơ chế hoạt động của ngành du lịch toàn cầu, trong đó có Việt Nam. Các chủ đầu tư và đơn vị quản lý khách sạn đang thay đổi cách tiếp cận với các đối tượng khách hàng trẻ - những người đang dành nhiều thời gian sử dụng điện thoại thông minh và Internet.

Sức ảnh hưởng của cách mạng công nghệ số tới thị trường du lịch được thể hiện qua việc nhiều khách sạn đang tăng cường ngân sách tiếp thị bằng các kênh trực tuyến, cũng như sử dụng những nhân vật có sức ảnh hưởng trên mạng xã hội để quảng bá sản phẩm tới những người theo dõi họ. Đặc biệt, các công nghệ mới (e-concierge, chatbox, rô bốt phục vụ) đang được ứng dụng nhiều hơn nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi liên tục của khách sử dụng khách sạn.

Chuyên gia từ CBRE cho rằng, các đại lý đặt phòng trực tuyến (“OTA”) như Booking và Agoda đang trở thành kênh đặt chỗ phổ biến cho rất nhiều du khách, trong khi các nền tảng kinh tế chia sẻ cũng đang tạo ra những chuyển biến đáng kể trong ngành du lịch của Việt Nam.

Đơn cử như Airbnb, mặc dù mới xuất hiện trên thị trường trong 10 năm trở lại đây, nền tảng này đã ghi nhận 5 triệu lượt đăng ký cho thuê trên 191 quốc gia trong khi 10 đơn vị quản lý khách sạn lớn nhất thế giới hiện đang quản lý xấp xỉ 6,1 triệu phòng.

Dữ liệu từ AirDNA (website theo dõi hiệu quả hoạt động của Airbnb) cho thấy, tính tới tháng 8/2018, Hà Nội và TP.HCM ghi nhận 21.994 đăng ký cho thuê trên Airbnb trong khi số phòng của các khách sạn 4 - 5 sao hiện hữu trên địa bàn chỉ là 17.426 phòng. Tuy nhiên, giá cho thuê trung bình của Airbnb tại Việt Nam vẫn đang thấp hơn đáng kể so với giá cho thuê của khách sạn 4 - 5 sao (36 USD với 106 USD tại Hà Nội, 44 USD với 108 USD tại TP.HCM).

Mặc dù Airbnb đã ghi nhận sự phát triển nhanh trong thời gian gần đây, tại thị trường Việt Nam thì nền tảng này hiện chỉ đang cạnh tranh trực tiếp với khách sạn 3 sao hoặc thấp hơn do có sự tương đồng trong mức giá và chưa tạo nhiều thách thức cho phân khúc 4-5 sao.

CBRE cũng cho biết, hiện nay nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang ở mức trên 30.000 căn hộ, trong đó tỷ lệ hấp thụ đạt trên 90%. So sánh những điểm đến khác trong khu vực Đông Nam Á (như Phuket), tổng số sản phẩm của bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn còn thấp và tiềm năng tăng trưởng vẫn còn rất lớn.

Siết chặt nguồn cung có ảnh hưởng thị trường?

Bộ Xây dựng mới đây đã có báo cáo về việc tiếp tục thực hiện các Nghị quyết của Quốc hội khóa XIII về hoạt động giám sát chuyên đề và hoạt động chất vấn gửi Quốc hội. Trong báo cáo này có nói tới tình hình các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có loại hình condotel.

Theo Bộ Xây dựng, trong thời gian qua, có nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng được cấp phép, nguồn cung loại hình bất động sản này lớn và đa dạng, tuy nhiên, các điều kiện của hợp đồng không chặt chẽ, rõ ràng, minh bạch dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho cả nhà đầu tư và người mua.

Cụ thể, Bộ Xây dựng cho biết, trong khoảng thời gian từ năm 2015 đến nay, các địa phương ven biển đã cho phép một số doanh nghiệp đầu tư kinh doanh các dự án du lịch nghỉ dưỡng có công trình căn hộ du lịch (condotel) và biệt thự du lịch (resort). Tại một số đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và một số địa phương khác đã cho phép một số doanh nghiệp đầu tư kinh doanh loại hình công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú (officetel).

Từ thực trạng trên, Bộ Xây dựng kiến nghị giải pháp kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư mới các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án bất động sản cao cấp, các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ cao cấp trong thời gian tới. Theo lý giải của Bộ Xây dựng, giải pháp nêu trên nhằm đảm bảo cân đối cung - cầu tránh để tình trạng dư thừa tồn kho, gây bất ổn cho thị trường bất động sản. Đồng thời cũng nhằm bảo đảm tuân thủ pháp luật, hiệu quả đầu tư, ngăn chặn các hành vi trục lợi, tham nhũng, làm thất thoát tài sản nhà nước, nhất là trong sử dụng đất đai.

Trao đổi với Reatimes xoay quanh vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam thừa nhận rằng năng lực phát triển dự án loại hình bất động sản nghỉ dưỡng còn hạn chế. Bên cạnh đó, việc dòng tiền đang được đổ quá nhiều vào condotel trong khi số lượng condotel lớn cũng dẫn tới “bội thực”, sức cạnh tranh bị đẩy lên cao.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng: “Thời gian qua chúng ta cũng thấy nhiều trường hợp chủ đầu tư đã thu tiền một cụm, khách hàng cũng phải bỏ tiền vào dự án đó một phần và tín dụng ngân hàng một phần. Đến khi chủ đầu tư nói không thể trả tiền được, buộc ngân hàng phải siết tài sản cuối cùng khách hàng là người chịu rủi ro có thể mất trắng. Hơn nữa, ngân hàng cũng ôm cả đống dự án condotel nhưng không bán được cho ai. Tôi cho rằng, giải pháp tạm dừng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng cũng là cần thiết”.

Trong khi đó, đánh giá một cách khách quan GS. Đặng Hùng Võ nhận định, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang có sức hấp dẫn rất lớn. Bởi trong bối cảnh vàng có khả năng sinh lợi rất thấp và bị nhà nước đang quản lý chặt chẽ; ngoại tệ trong tình trạng bất ổn; chứng khoán có thể tạo hiệu quả nhất định nhưng yêu cầu tính chuyên nghiệp rất cao thì bất động sản vẫn là kênh đầu tư có vẻ là an toàn hơn cả.

Nếu lựa chọn được chủ đầu tư chuẩn mực, nhà đầu tư bất động sản du lịch sẽ có 2 lợi ích. Thứ nhất, họ sẽ nhận được lợi nhuận từ việc cam kết lãi suất của chủ đầu tư từ 10 đến 12%/năm. Nhiều dự án có cả ngân hàng uy tín đứng ra đảm lãnh cam kết lợi nhuận. Thứ hai, giá trị bất động sản có thể tăng cao theo thời gian.

GS. Đặng Hùng Võ cho biết: “Đầu tư vào phân khúc nghỉ dưỡng không có chuyện cung vượt quá cầu, khả năng bão hòa còn lâu mới xảy ra khi chúng ta thấy rõ là du lịch đang thực sự phát triển, mức tăng của khách quốc tế thậm chí còn vượt dự đoán của chúng ta rất nhiều lần. Do đó, việc đầu tư bất động sản du lịch sẽ tạo hiệu quả thu hút khách hàng thượng lưu với khả năng chi trả cao. Tuy nhiên vẫn cần phải lưu ý rằng, sự chuyên nghiệp của đơn vị vận hành, của chủ đầu tư sẽ góp phần tạo giá trị gia tăng cho bất động sản lên nhiều lần”.

Bộ Xây dựng đang nghiên cứu để có những hướng dẫn cụ thể về từng loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có condotel (căn hộ khách sạn). Hi vọng, đầu năm 2019 sẽ có một số văn bản pháp lý để có cơ sở quản lý cũng như đưa các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng phát triển đúng theo nhu cầu thực.